Immeuble de rapport

Pourquoi créer une SCI : les principaux avantages

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Vous souhaitez investir dans l'immobilier et vous voulez en même temps une solution simple pour transmettre plus rapidement les biens à vos enfants ? Vous voulez acheter un bien immobilier en famille afin de simplifier la gestion administrative du patrimoine locatif ? Une solution s'offre à vous : la société civile immobilière.

Est-ce une bonne option ou vaut-il mieux détenir ses biens en direct ? Nous allons tout de suite vous parler de cette structure qui vous permet de placer tout ou une partie de vos biens immobiliers pour éviter l'indivision. 

Les avantages de la société civile immobilière

la société civile immobilière vous donne l'opportunité d'organiser juridiquement la gestion et la détention d'un patrimoine immobilier avec vos enfants. Tous les associés (vous ainsi que vos enfants), sont propriétaires de parts de cette SCI qui a tout le patrimoine immobilier. 

Cette structure jouit d'une souplesse vous permettant de fixer les règles de gestion à l'avance. 

La seule condition c'est de rédiger les statuts et déclarer que vous êtes le gérant de cette société, ce qui vous donne carte blanche pour : 

  • choisir vos futurs clients ;
  • vendre le bien immobilier ;
  • faire des travaux.

Par contre, ce n'est pas le cas de l'indivision où les enfants ne peuvent pas prendre une décision sans l'accord des autres membres de la société (l'accord de la plupart des membres). Donc, la SCI est avant tout, une solution juridique qui permet de dissocier le pouvoir de la propriété. 

Si vous souhaitez donc transmettre votre patrimoine à votre famille, vous pouvez le faire via une SCI qui offre beaucoup d'avantages. 

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Effectivement, vous avez la possibilité de donner les parts de la SCI à vos enfants tout en évitant de dépasser le seuil de l'abattement 100 000 €, sinon les droits seront à payer. 

C'est d'ailleurs, beaucoup plus difficile avec un bien immobilier dont vous ne maîtrisez pas la valeur. Tout ceci, en gardant le contrôle et la gestion de votre patrimoine immobilier. 

En plus, à condition d'avoir établi des clauses spécifiques lors de la création de votre SCI, l'associé ne peut pas vendre sa part à une autre personne s'il n'a pas l'accord de tous les autres membres de la SCI. Donc, dans une indivision, la décision de vendre sa part peut provoquer un partage. 

Ne négligez pas les contraintes

 Une SCI n'est pas toujours une valeur sûre ! D'abord, sa constitution impose des tarifs qui peuvent s'avérer coûteux. Afin d'être sûr que la SCI réponde parfaitement à ses attentes, on peut rédiger des status par un avocat, un notaire, ou tout autre professionnel de droit. Comptez en moyenne entre 1 500 € et 3 000 € pour constituer sa SCI. Gardez à l'esprit, que si vous êtes un cas atypique, ou que vous demandez des conditions particulières, le coût peut aussi augmenter. 

Un autre point très important à prendre en considération : la société civile immobilière doit avoir un gérant qui va d'ailleurs inviter tous les autres associés à une assemblés générale, chaque année pour discuter de la gestion et la comptabilité de la société (notamment en termes de recettes et dépenses). 

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Enfin, il est important de noter que la société civile immobilière imposée à l'impôt ne peut pas avoir une gestion commerciale et avoir des bénéfices industriels et commerciaux BIC. Vous allez donc, louer votre bien immobilier ou vos biens immobiliers nus. C'est-à-dire que les biens immobiliers qui font partie de la SCI ne peuvent pas être proposés pour la location courte durée, ni la location meublée. 

Dans le même ordre d'idée, la SCI ne peut pas être un marchand de biens (vous ne serez pas en mesure d'acheter d'anciens biens immobiliers et les rénover pour les revendre). 

Quand créer une SCI ?

Si vous êtes fortement fiscalisé, cette solution juridique peut avoir un énorme intérêt pour vous, puisque vous allez pouvoir profiter d'une imposition sur la société. Ceci est également valable si vous envisagez de constituer le patrimoine immobilier qui génère des revenus élevés. 

Par contre, si vous n'avez qu'un seul bien immobilier, la SCI va engendrer beaucoup plus de frais qu'elle n'en rapporte. 

C'est une option intéressante uniquement si vous avez beaucoup d'enfants, issus de différents lits, puisque votre transmission sera parfaitement organisée, même dans le cas d'une mésentente familiale. Logiquement, la SCI perd tout son intérêt, si vous n'avez qu'un seul enfant, qui ne va pas partager la succession. 

Les avantages de la SCI

On crée une SCI pour ses nombreux avantages : 

  • Pour acheter à plusieurs ;
  • Pour transmettre simplement ses biens immobiliers ;
  • Pour organiser la gestion des biens immobiliers. 

Mais ce n'est pas tout ! La création d'une SCI permet de profiter d'un avantage sur la plus value. Lorsqu'on achète un bien immobilier soi-même, il est tout à fait possible de profiter en cas de revente, d'un pourcentage d'abattement en fonction de la durée de détention qui est d'ailleurs calculée à compter de l'entrée du bien dans le patrimoine. 

Si, maintenant, on achète le bien immobilier via la SCI, on peut également profiter d'un abattement, mais ce dernier débute à partir de la date de souscription et non pas de la date de l'entrée. 

Formalités de création de la SCI

La première formalité pour la création de la SCI est la rédaction d'un statut de SCI. Cette forme juridique de la société ne subit pas une réglementation stricte, ce qui fait que les associés avec le gérant, peuvent organiser à leur convenance l'organisation de leur société.

Hormis la détermination obligatoire d'un gérant, les autres modalité de gestion de la SCI sont très flexibles. Par exemple, pour le gérant, il peut être déterminé par tous les associés, et il aura donc, mains libres pour contrôler sa société, mais pour éviter les conflits, on opte généralement, par la répartition égale des pouvoirs. 

Une fois le gérant déterminé, les associés doivent déposer le capital social à la banque puis publier une annonce légale et enfin déterminer l'immatriculation de la SCI.

Voilà, pour récapituler, la SCI est une société qui a beaucoup d'avantages niveau gestion et transmission de patrimoine immobilier et même niveau fiscalité, mais elle a également des limites.

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