Colocation

Comment bénéficier de la loi Pinel en investissant en colocation ?

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Selon le mode de vie de chacun, que ce soit les étudiants ou les nouveaux salariés, une colocation est souvent la solution la mieux adaptée à son budget. 

Toutefois, on note que le nombre de demandes de personnes âgées pour la colocation augmente et le marché immobilier devient de plus en plus cher en parallèle, ce qui en fait une bonne opportunité d’investissement pour les propriétaires ou pour les acquéreurs. 

Il existe aussi bon nombre de dispositifs qui permettent d’investir en immobilier et réduire ses impôts, ce qui en fait un double avantage. Mais peut-on vraiment investir en loi Pinel dans un logement à louer en colocation ? C’est ce à quoi nous allons répondre.

L’investissement locatif et la loi Pinel 

La loi Pinel exige plusieurs conditions pour être appliquée. Une chose est sûre, c’est que ces conditions sont rédigées de manière claire pour éviter les malentendus et les conflits entre locataires et bailleurs. En effet, la loi Pinel obéit à deux limites, soit le plafond des loyers et le plafond de ressources. 

La loi Pinel n’indique aucune interdiction quant à l’investissement d’un logement en colocation. Il suffit que les critères de la maison, des locataires et des bailleurs respectent les exigences qui sont les suivantes : 

  • La maison ou le logement doivent être loués à titre de résidence principale.
  • La maison doit être neuve. Elle doit aussi être achevée dans les 30 mois qui suivent la déclaration de chantier.
  • Que le logement soit non meublé.
  • L’investissement sur l’achat de la maison ne doit pas dépasser les 300 000 euros, soit 5 500 euros/m².
  • Respecter les plafonds de loyers relatifs à chaque zone de la loi Pinel.
  • Investir dans une zone favorable à la croissance et qui correspondent aux exigences de la loi Pinel. 

Plafonds des loyers et des ressources de la loi Pinel

Voici un récapitulatif des plafonds de loyer, mis à jour en 2019, à respecter pour chaque zone de la loi Pinel :

Barème de base (/m²) 

Zone A Bis 

Zone A 

Zone B1 

Zone B2 et C 

Année 2017

17,17 €

12,75 €

10,28 €

8,93 €

Pour ce qui est des plafonds de ressources, on retrouve les montants suivants :

Composition du foyer 

Zone A Bis 

Zone A 

Zone B1 

 Zone B2 et C

1 Personne 

36 993 € 

36 993 € 

30 151 € 

27 136 € 

Couple 

55 287 € 

55 287 € 

40 265 € 

36 238 €

Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge 

66 460 € 

72 476 € 

48 422 € 

43 580 €

Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge 

79 606 € 

86 531 € 

58 456 € 

52 611 €

Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge 

94 240 € 

102 905 € 

68 766 € 

61 890 €

Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge 

106 049 € 

115 851 € 

77 499 € 

69 745 €

Personne à charge supplémentaire 

+11 816 € 

+12 908 € 

+8 646 € 

+7 780 €

À rappeler que les zones, ci-dessus, correspondent à des critères différents reposant sur les avantages des villes où le propriétaire loue son logement en colocation :

  • La zone A bis : concerne les villes les plus actives et les plus avantageuses de France qui sont notamment les plus chères. À l’exemple de Paris.
  • La zone A : aussi très active, ce sont les enivrons des villes élues en zone A bis.
  • La zone B1 : agglomérations où il est aussi favorable d’investir dans l’immobilier.
  • Les zones B2 et C : ce sont les zones qui ne disposent pas d’accès à la loi Pinel car elles ne répondent pas à ses exigences.

À noter que c’est au bailleur de vérifier toutes ces conditions et de calculer, si besoin, les plafonds de ressources et de loyers qu’engendrera son investissement. Si besoin, il faut contacter une agence immobilière qui saura le faire. 

Conditions sur le propriétaire en loi Pinel

Le propriétaire d’un logement à investir en colocation doit avoir l'âge légal de 18 ans et être soumis aux impôts français. Celui-ci devra aussi être en capacité de rembourser ses dettes au cas où il prétend à un crédit immobilier, tout en sachant qu'aucun dépassement de plus de 33 % du taux d’endettement n’est toléré. Il est aussi indispensable que l’investisseur dispose d’une bonne situation professionnelle en dehors de son projet d’investissement en loi Pinel. 

Les avantages de la loi Pinel dans l’investissement locatif

La loi Pinel permet de réduire ses impôts de manière considérable sur plusieurs années. En effet, un taux de 12 % de réduction d’impôts s’applique pour un investissement locatif d’une durée de 6 ans, un taux de 18 % sur une durée d’investissement de 9 ans et enfin un taux de réduction de 21 % sur une durée d’investissement de 12 ans. 

En totalité, les investisseurs qui louent leurs biens immobiliers en locatif peuvent bénéficier de 63 000 euros de déduction d’impôts sur la période maximum d’investissement. 

D’un autre côté, dans le cas où la colocation implique 2 personnes célibataires ou plus, les ressources de chacun seront additionnées au lieu d’être réduites dans le cas d’un couple. Ainsi, le propriétaire qui investit en loi Pinel en tirera plus de bénéfices. 

D’autant plus que le principe de colocation repose sur le changement très fréquent des locataires, cela permet de toujours garder des places pleines sur toutes les périodes de l’année. La gestion des colocataires étant aussi plus simple, vu que les contrats de bail dépassent rarement une année. Ce qui permet une certaine liberté et de garder ses droits sur son logement.

Plusieurs conseils sont à retrouver sur internet ou encore sur des sites qui publient des annonces d'offres de colocation. Il est très facile de trouver des colocataire ou de remplacer ceux qui ont quitté le logement. La colocation est généralement stable et possède toujours une clientèle.

Inconvénients de la loi Pinel dans un investissement en colocation

Le dispositif de réduction d’impôts Pinel ne permet pas de louer un logement ou appartement meublé. Cela peut être un vrai inconvénient pour les clients qui recherchent un minimum de confort et de commodités. 

En effet, comme nous l’avons expliqué, la majorité des locataires à la recherche de colocations sont des étudiants ou de nouveaux salariés. Pour attirer la clientèle, il est nécessaire de retrouver des lits, un réfrigérateur, une cuisine équipée, etc. Ce qu’on appelle alors la location de logement «nu» est interdit avec le dispositif Pinel.

Par ailleurs, la loi Pinel permet de choisir n’importe quel type de biens dont le prix n’est pas supérieur à la limite exigée. Les propriétaires peuvent même opter pour une maison à rénover et profiter d’une réduction d’impôts sur les travaux de rénovation de la maison. Les travaux qui bénéficient d’une défiscalisation comprennent les réparations et l’entretien. 

À noter que les dépenses engendrées par les travaux engagés par le propriétaire sont déductibles des revenus fonciers pour les 10 années qui suivent ces améliorations, soit de 10 700 euros la même année où ils s’achèvent. Cette loi permet des avantages considérables par rapport aux avantages obtenus avec un logement quasiment neuf. 

En effet, les maisons à rénover sont déjà à 40 % moins chères que l’immobilier neuf et les propriétaires peuvent bénéficier des mêmes taux de déduction d’impôts sur les années définies dans le dispositif Pinel. Il faut toutefois préciser que les travaux doivent respecter certaines normes de construction, qui sont les suivantes :

  • La norme HPR rénovation 2009 (haute performance énergétique »,
  • la norme BBC Label rénovation 2009 (bâtiment basse consommation),
  • et la norme RT2012 qui est l'une des plus récentes normes de construction.

Quelques conseils pour réussir son investissement en colocation avec la loi Pinel

La loi Pinel, bien qu’elle soit très claire sur ses conditions, il est parfois difficile de comprendre comment les taux sont appliqués et comment les déductions sont faites. Pour un investisseur qui s’initie dans l’immobilier, cela peut s’avérer compliqué de vérifier soi-même les conditions d’éligibilité, ou pire encore, dans certains cas, son dossier est rejeté. 

Il est aussi fréquent que les jeunes investisseurs brûlent les étapes et s’attendent à gagner très vite et à voir leur investissement fleurir. Or, l’investissement en loi Pinel demande du temps car c’est un investissement à long terme, et même de toute une vie. Sa gestion devra être prise en main dans le calme. 

Ainsi que pour les crédits, il est indispensable de garder toute sa tête pour ne pas se retrouver endetté. Il ne faut pas faire marche arrière et aller jusqu’au bout. 

C’est pour cela qu’il est conseillé de faire appel à des professionnels, agence et autres prestataires qui se chargent de toutes ces formalités et vous expliquent réellement comment rentabiliser votre investissement en loi Pinel. Il est possible de retrouver la bonne formule qui correspond à chaque type d’investisseur, ses attentes et son budget. Il ne faut pas hésiter à les appeler. 

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