Colocation

Ce qu’a changé la loi Alur dans le statut de la colocation

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Face aux coûts élevés de la vie, la colocation est devenue un mode de vie adopté par la plupart des Français. La colocation pour les seniors n’est plus rare, les étudiants ne sont plus les demandeurs principaux de ce genre de location et les jeunes employés cherchent toujours ce type d’hébergement. Par conséquent, la colocation est devenue une chose courante. Cependant, quelques aspects législatifs ont eu besoin d’être encadrés et c’est là que loi Alur est intervenue pour changer la réglementation de la colocation et fixer ses principes fondamentaux. 

Cette loi a été publiée le 27 mars 2014 pour définir la colocation juridiquement et apporter plus de clarté sur cette pratique. C’est pour cela qu’il est nécessaire pour les colocataires ou futurs colocataires de connaitre les nouvelles règles de colocation.

Quels sont les types de baux à signer ? 

D’abord, voici quelques changements et règles établies par la loi Alur concernant la pratique de la colocation : 

  • Deux ou plusieurs locataires partagent le même logement. 
  • Le logement constitue la résidence principale de tous les locataires. 
  • Les règles de la colocation sont les mêmes pour la colocation meublée et vide.
  • Les contrats doivent être signés par tous les colocataires. 
  • Les paiements peuvent être faits au moyen des provision ou au moyen d’un forfait.
  • Chaque habitant peut donner congé indépendamment des autres.   

En outre, le choix du type de bail à signer revient au propriétaire, il peut décider d’établir un contrat unique avec tous les résidents de son logement comme il peut préférer de signer plusieurs baux, un pour chacun de ses clients. La seule obligation pour les deux types est d’établir autant de contrats originaux qu’il y a de colocataires. Sachez que la loi Alur prévoit le recours à un bail type pour la colocation qui sera défini par décret dans le but d’interdire l'inclusion de conditions injustes.

Le type de bail individuel

Pour ce type de bail, le propriétaire doit signer un contrat avec chacun des habitants. Dans ce cas, chaque locataire aura le droit exclusif de profiter d’une partie du logement (chambre à coucher), comme il peut profiter d’autres pièces à usage commun (salle de bains, cuisine, etc). Ce type de contrat est très rare car il présente peu d’avantages pour le bailleur. En effet, ce dernier doit signer un nouveau bail à chaque changement ou arrivée de locataire. Il doit également établir un état des lieux d’entrée (pour le nouveau locataire) et un état des lieux de sortie (pour le locataire qui est parti), sans compter la procédure de la restitution du dépôt de garantie. Par conséquent, le bailleur peut se retrouver avec des contrats qui n’ont pas la même date de fin, ce qui lui posera un gros problème s’il veut donner congé car il est obligé de respecter un préavis de 6 mois.  

Le type de bail unique

Avec ce type de bail, le propriétaire doit établir un contrat avec l’ensemble des locataires. Cette solution est la plus fréquente parce qu’elle permet au bailleur d’obtenir une garantie de solidarité entre tous les colocataires qui le protège des risques d’impayés. Cependant, la loi Alur exige la rédaction d’un avenant à chaque arrivée ou départ d’un des locataires. De plus, la durée du contrat est liée aux premiers colocataires. Par exemple, pour un contrat de 3 ans, si un nouveau locataire succède à un colocataire ayant occupé le domicile pendant 2 ans, son droit à l’occupation du domicile sera limité à un an seulement, sauf si le bail est renouvelé.  

En ce qui concerne le paiement du loyer, chaque client a le droit de payer sa propre fraction des charges et de loyer. Toutefois, seul le loyer global est mentionné dans le contrat. Il est donc possible de désigner un colocataire qui sera chargé de collecter les loyers et payer en une seule fois le propriétaire.   

Qu’est-ce que la clause de solidarité ?

La clause de solidarité est établie en cas de pluralité des colocataires. Selon l’article 1203 du Code civil, Celle-ci permet au propriétaire de réclamer l’intégralité des charges ou des loyers à un seul locataire sans prendre en compte les quotes-parts de chacun et ce, jusqu’à la fin du contrat. Cette clause peut être très pratique pour le bailleur en cas de retard de paiement ou d’impayés. Notez que la solidarité est automatique pour les personnes mariées ou liées par un Pacs. 

A noter que la solidarité doit être expressément prévue au bail. Il faut indiquer clairement le lien de responsabilité financière qui unit les habitants jusqu’à ce que le contrat prenne fin sinon, cette clause ne sera pas valable. Attention, il ne faut jamais écrire sur un bail que les colocataires seront tenus « solidairement et conjointement » du paiement des loyers car elle entretient une contradiction. En cas de litige, cette dernière peut tourner en défaveur du propriétaire car « conjointement » signifie que le propriétaire ne pourra réclamer à l’un des colocataires que sa part de loyer et « solidairement » signifie qu’il a le droit de poursuivre un colocataire pour payer l’intégralité du loyer.

Si un locataire solidaire donne congé, il restera tenu du paiement des charges locatives. La loi Alur a établi une nouvelle règle concernant ce point, permettant au locataire partant de se libérer des charges si le propriétaire accueille un nouveau colocataire sinon, la clause de solidarité expirera automatiquement après 6 mois après la date d’effet du congé. Notez que le bailleur peut désolidariser le colocataire partant. 

Les cautions pour la colocation

Comme pour la location classique, le bailleur peut exiger que les locataires apportent en garantie une caution remboursable à la fin de la durée du contrat. Dans le cas d’un bail collectif solidaire, le propriétaire peut exiger qu’un colocataire apporte la caution d’un autre habitant. Ainsi, il pourra directement poursuivre la caution solidaire en cas d’impayés, sans passer par chaque locataire. Avec la loi Alur, la caution peut être solidaire pour n’importe quel type de bail mais elle n’est pas cumulable avec une assurance loyers impayés sauf si le colocataire est un étudiant ou un stagiaire. De plus, elle peut être à durée déterminée et mentionnée dans le bail, comme elle peut être à durée non-déterminée. Si la période est fixe, la caution est tenue jusqu’à son terme sinon, le locataire pourra y mettre fin par une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Voici quelques autres règles établies par cette loi concernant les cautions :

  • Un montant de 1/12 du loyer sera additionné et réparti équitablement sur chaque colocataire.
  • Si l’état des lieux de sortie est conforme, la restitution du dépôt de garantie doit se faire en un mois.
  • En cas de retard, une pénalité avec intérêt de 10% du prix du loyer sera appliquée.
  • Pour la durée déterminée, les cautionnaires peuvent être également libérés à l’arrivée d'un nouveau colocataire.

Les normes auxquelles le logement doit obéir

Avec Alur, des règles liées à la division en volume ainsi que des normes de peuplement s’appliquent aux logements de colocation. Voici donc en résumé les exigences de cette loi : 

  • En cas de bail individuel, les parties privatives doivent être d’au moins 14 m² et 33 m3.
  • En cas de bail collectif, la surface du logement doit être d’au moins 9 m² pour une seule personne.
  • Il faut ajouter 9 m² par personne supplémentaire pour le bail unique.
  • Le nombre maximal de personnes occupant un seul logement est 8.

Notez que les bailleurs qui augmentaient énormément le montant du loyer par rapport aux prix du marché ne seront plus capables de le faire car la loi Alur prévoit que le montant global de la colocation ne pourra jamais être en dessus du loyer de référence local, ceci est surtout avantageux pour les locataires qui cherchent un logement dans des zones très tendues. En effet, le prix pour ce genre de zone va de 12 à 15 euros par mètre carré contre 10 à 13 euros par mètre carré pour les zone tendue et 8 à 11 euros par mètre carré pour les zones normales. De plus, le montant des charges locataires liées à l’état des lieux ne doit jamais dépasser les 3 euros par mètre carré pour toutes les zones.

Les implications pour le bailleur et le locataire

La loi Alur se montre un peu plus bénéfique pour les colocataires que les bailleurs. Elle prévoit toutefois des mesures applicables pour les deux. En effet, chaque locataire doit présenter un dossier de location. Le décret n° 2015-1437 définit la liste des pièces justificatives à fournir y compris les justificatifs de revenus. Tous les dossiers doivent obligatoirement être remis avant l’établissement du contrat.

Par ailleurs, le bailleur doit disposer d’un permis de louer qui, selon le décret n° 2016-1790, lui donne la possibilité de choisir entre la déclaration de location ou l’autorisation au préalable. Il est également interdit au propriétaire d’expulser l’un des colocataires pendant la période hivernale, peu importe la raison.          

     

La loi Alur a également établi une notice d’information à annexer obligatoirement à chaque bail de colocation lors de sa conclusion. Il s’agit d’un document qui permet aux colocataires et aux bailleurs de s’informer sur leurs droits et leurs obligations. Son contenu est facile à trouver et un modèle peut être téléchargé en ligne.

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