Tout ce qu’il faut savoir sur la location meublée en SCI

Vous souhaitez créer une SCI pour un bien meublé ? Vous voulez le louer ? Cela vous permettra de faire une activité de location meublée.

En terme de fiscalité, la location meublée est vue telle une activité commerciale, ce qui est donc assez éloigné de la fiscalité des SCI traditionnelles. Dans cet article, nous allons vous présenter les principaux aspects de la fiscalité de la location meublée dans une SCI ainsi que d'autres informations utiles. 

Y'a t-il une imposition à l'IR ou à l'IS pour une location meublée en SCI ?

Si vous choisissez une location meublée après avoir créé une SCI, les fiscalités de cette dernière sont différentes. En d'autres termes, votre société devra s’acquitter des impôts sur le revenu (IS). Toutefois, on dénombre deux cas particuliers, à savoir :   

• La location meublée en SCI représente moins de 10% de vos revenus, si la somme hors taxe des revenus liés à votre activité de location meublée ne dépasse pas 10% de la somme des revenus totaux hors taxes, vous pourrez éviter l'impôt sur les sociétés et rester soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ;
• Si l'activité de la location meublée en SCI est à court terme et qu'elle n'est pas renouvelée chaque année, elle sera considérée comme une location meublée occasionnelle et non habituelle. A cet effet, vous serez épargné de l’impôt sur les sociétés (IS). 

Soyez donc prudent sur les locations saisonnières, car une location meublée en SCI de 3 ans d'affilés, sera soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), et ce, même si les locations sont à court terme.  

Est-ce possible de cumuler le régime de la SCi avec celui du statut LMNP ?

En général, la location meublée non professionnelle (LMNP) a pour but de louer des biens meublés dans des cas occasionnels et ponctuels.

La LMNP apporte des avantages importants à la SCI, c'est ce qu'on vous cite ci-dessous :

• L'amortissement de certains travaux et quelques éléments du logement sur des durées précises ;
• L'exonération de la déduction de l’amortissement du bien durant le calcul de la plus-value effectuée durant une éventuelle vente du bien, ce qui apporte une réduction du montant de l’impôt sur les plus-values ;
• L'utilisation du régime des plus-values pour les particuliers ;
• L'utilisation du régime des micro-BIC ;
• Le maintien des impôts sur le revenu (IR).

Toutefois, pour obtenir le statut de LMNP et bénéficier de ces avantages, la SCI doit respecter deux conditions, qui sont les suivantes :  

• Les bénéfices issus de la LMNP doivent correspondre à moins de 10% de la totalité du chiffre d’affaires annuel acquis par la SCI ;
• La SCI doit exercer occasionnellement sur l’activité de LMNP. 

Il est important de préciser que le cumul de la SCI avec le statut de la LMNP n'est pas facile à réaliser, il est nécessaire aux associés de la SCI d'évaluer et d'analyser toutes les possibilités afin de choisir le régime qui correspond à leurs situations. 

Qu'en est-il de l'assujettissement de la SCI à la TVA ?

La SCI contient plusieurs règles spécifiques concernant sa soumission à la TVA, ces règles dépendent des aspects des biens loués et du type de location. 

En effet, quand la SCI loue un bien pour un usage d’habitation, qu’il soit meublé ou non-meublé, la SCI n'est pas assujettie à la TVA. Par contre, si la SCI loue un bien meublé pour un usage professionnel comme un cabinet médical, la SCI sera soumise à la TVA. 

Donc, la soumission d'une location meublée en SCI à la TVA dépend de son l'usage d'habitation ou professionnel. 

Qu'en est-il des amortissements pour une location meublée dans une SCI ? 

Comme vous le savez déjà, la location meublée dans une SCI est assujettie à l'impôt sur les sociétés (IS). A cet effet, elle lui est nécessaire d'amortir les biens qu'elle a en sa possession. 

En effet, l’amortissement renvoie à la dévaluation d'un bien immobilier lié à son utilisation au fil du temps, il donne la possibilité d'effectuer le calcul du montant de la plus-value établi par la société au cours de la vente du bien par la SCI.

Cet amortissement offre quelques avantages, il réduit les revenus imposables de la société et diminue le taux d’impôts dont la SCI doit s'acquitter.  

La SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) doit respecter les lois de l’amortissement linéaire, qui prend en considération la durée normale d’utilisation des différents éléments du bien pris à titre individuel, cela se matérialise comme suit :

• Pour un immeuble construit, qui a une durée normale d'utilisation de 20 à 50 ans, le taux d’amortissement est de 2 à 5% ; 
• Pour les toitures et les installations électriques, qui ont une durée normale d'utilisation de 25 ans, le taux d’amortissement est de 4% ;  
• Pour les étanchéités, les ascenseurs et les agencements intérieurs, qui ont une durée normale d'utilisation de 15 ans, le taux d'amortissement est de 6.67% ;
• Pour les grandes structures, qui ont une durée normale d'utilisation de 80 ans, le taux d'amortissement est de 1.25%.