Quel est le régime fiscal pour une location meublée ?

Location de courte ou longue durée, il existe plusieurs types de baux qui vous permettent de louer un logement meublé. Mais qu’est-ce qui l’en est de la fiscalité ? C’est la question à laquelle nos experts en immobilier vont répondre à travers cet article.

Fiscalité et location d’un logement meublé

D’abord, sachez qu’en louant un logement meublé, vous êtes sous tutelle du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui ouvre droit à des réductions d’impôts. Ainsi, les recettes de cette activité locative doivent être déclarées dans la catégorie des BIC. Il ne s’agirait pas là de revenus fonciers mais le propriétaire est considéré telle une entreprise qui doit également faire objet d’obligations comptables.

Abattements et déduction d’impôts pour un logement meublé

Les conditions de déclaration et d’imposition changent selon le prix du loyer (cela va jusqu’à l’exonération totale dans quelques cas). Ayant un statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), vous pourriez être exonéré d’imposition sur 50% des recettes ou alors utiliser un système de déduction des charges et amortissements pour les diminuer.

Si, par contre, vous êtes un LMP (Loueur Meublé Professionnel), ce dernier système aura l’avantage de s’appliquer sur la totalité des revenus de la location. Ceci dit, les conditions que vous devrez respecter sont plus sévères que dans le cas d’un LMNP.

Les exonérations en location meublée

Si vous louez en meublé, il y a deux hypothèses qui vous permettraient de bénéficier d’une exonération d’impôts. Nous les expliquons ci-dessous.

Location d’une pièce meublée dans votre résidence principale

Si vous louez une ou plusieurs chambres de votre logement principal, vous êtes dispensé de payer des impositions sous la réserve de la situation du locataire (si cette pièce constitue pour lui une résidence principale ou temporaire). Pour le justifier, le locataire doit fournir un contrat de travail saisonnier ou un CDD d’usage.

Ainsi, le montant du loyer doit respecter des limites raisonnables. Par exemple et pour l’année 2019, le tarif annuel ne devait pas excéder les 187 euros par mètre carré en Île-de-France et 138 euros ailleurs. Notez que ces limites sont renouvelées chaque 1er janvier.

Location meublée dans le cas particulier d’une chambre d’hôtes

Si vous louez des chambres d’hôtes en loyer hebdomadaire ou mensuel et que vous voulez bénéficier d’une exonération d’impôts, il ne faut pas que vos recettes aillent au-delà des 760 euros par an. Ce montant ne compte pas les prestations d’à côté telles que le petits-déjeuners, le téléphone et l’entretien. Par contre, si vos recettes dépassent les 760 euros, vous serez imposé sur la globalité de ces dernières en plus des services d’à côté. Notez que cette dernière limite concerne les contrats établis en 2019.

La fiscalité pour une location micro-BIC

Un propriétaire est soumise au « régime d’imposition forfaitaire » si les recettes (y compris les charges) perçues par celui-ci n’excèdent pas les 70.000 euros. Ce programme est également appelé micro-bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) ou alors micro-entreprises.

Une déclaration de location simplifiée

Ce système présente l’avantage d’être très simple. En effet, il suffit de mentionner le montant des recettes annuelles sur la « déclaration des revenus générale ». Il s’agit de l’imprimé n°2042 C PRO que l’on peut trouver dans la rubrique « bénéfice industriels et commerciaux ». Par « recettes », on entend tous les montants perçus de la part du ou des locataires (loyers et charges).

Un abattement forfaitaire pour une location

Par la suite, un abattement forfaitaire vous permettrait de n’être imposé que sur 50% des recettes. Notez que le taux d’imposition varie selon le taux marginal d’imposition (la totalité de vos revenus). Ceci dit, ce système n’est vraiment intéressant que dans le cas où vos charges déductibles sont en dessous de 50% car il n’est possible d’en déduire aucune charge (intérêt d’emprunt, réparations, etc).

Location meublée dans le cas d’un régime réel

Un propriétaire est soumis à un régime réel si ses recettes de location dépassent les 70.000 euros. Sinon, il y a possibilité de bénéficier d’une option. C’est-à-dire qu’il va déclarer ses loyers en déduisant ses charges avec leurs sommes réelles (il ne s’agit pas de forfaits) et appliquer un système d’amortissement. Il y a donc là une possibilité de diminuer un pourcentage du tarif du bien des recettes de location. C’est ce qui les fait baisser et diminue les montants dus à l’Etat.

Les charges déductibles sont déduites des loyers. Elles se présentent comme suit :

• Les frais dits d’établissement (frais de notaire, de constitution de société, etc).
• Les charges d’entretient et de réparation.
• Les impositions locales.
• Les charges relatives à l’assurance et à la gestion.
• Les intérêts sur les emprunts.
• Les montants d’amortissement du mobilier et des améliorations.
• Le montant d’amortissement des locaux.

Ce système est un peu plus complexe que le micro-BIC dans le sens où il faut tenir une comptabilité et un plan d’amortissement. Ainsi, dans ce cadre, le fisc vous oblige à remplir la déclaration n°2033 qui comporte un tableau d’amortissement et d'immobilisation, le bilan ainsi qu’un relevé de prévisions.

Les taxes imposées sur une location meublée

Que vous soyez professionnel ou pas, vous êtes redevable à la CET (Contribution Economique Territoriale) du moment que vous louez un logement meublé. La CET est composée de :

• Une cotisation foncière des entreprises (CFE).
• Une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Vous êtes visé par la première si vous exercez une activité professionnelle qui ne vous donne pas le statut de salarié ni ne vous ouvre droit à une exonération. La location et la sous-location sont connues pour être des activités exercées dans un cadre professionnel. De ce fait et sauf en cas d’une exonération expresse, elles sont concernées par la CFE.

Par ailleurs, vous devez payer la taxe foncière. Généralement en revanche, c’est le locataire installé le 1er janvier qui doit payer la taxe d’habitation. Le propriétaire doit assurer ce paiement dans le cas où il s’agit de la totalité ou d’une partie de son habitation personnelle. C’est-à-dire que le logement est à sa disposition hors des périodes de location (location saisonnière, par exemple).