Location courte durée

Location appartement vacances : avantages et inconvénients

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location appartement vacances

On connait tous, du moins vaguement, le concept de la location saisonnière. Un petit studio en montagne, ou un petit appartement au bord de la mer pour passer des vacances en famille, entre amis ou en couple. 

C'est donc une location de tourisme de courte durée, dans un studio / appartement meublé, qui n'est de base pas destinée à un usage d'habitation. 

Par courte durée, on parle d'une nuit, à quelques mois. En général, l'hébergement se fait dans un endroit stratégique privilégié pour les vacances , soit en pleine nature, ou au bord de la mer. 

Aujourd'hui, le principe de la location saisonnière s'est beaucoup développé et englobe les grandes villes qui ne manquent pas d'attirer un bon nombre de visiteurs désireux de trouver un bon hébergement sans pour autant sacrifier le coût exorbitant de l'hôtel. C'est ce qu'on appelle aujourd'hui, l'appart hôtel.

L'avantage de l'immobilier saisonnier

L'atout majeur de ce genre d'immobilier, c'est qu'il permet de profiter de votre bien immobilier dès qu'il n'est pas loué. Il peut donc faire office d'une résidence secondaire, comme il peut être une source d'investissement très lucrative, surtout s’il a une bonne localisation. On joint l'utile à l'agréable ; on achète un bien  immobilier pour les vacances, le louer durant la saison estivale, rembourser son crédit et en profiter durant les périodes creuses. 

Mais est-ce vraiment si rentable ? L'investissement dans le locatif saisonnier est-il vraiment fait pour vous ? Bien que ce type d'investissement a beaucoup d'avantages, il ne faut tout de même pas oublier son gros point négatif : la rentabilité de votre investissement dépend complètement de la qualité de la saison de vacances, surtout que cette dernière est très réduite. 

location appartement vacances

La zone géographique joue également un très grand rôle. Voilà, maintenant que vous êtes conscient des deux critères majeurs de l'investissement saisonnier, on passe à ses avantages. En effet, ce dernier vous propose d'énormes avantages. 

Un investissement rentable 

Si votre bien immobilier est bien positionné géographiquement, et qu'il est proche des zones privilégiées comme la mer, les stations de ski, les grandes villes, les montagnes …. et que vous fassiez preuve d'une bonne gestion dynamique de votre bien immobilier (en faisant de la pub un peu partout dans sur les réseaux sociaux, les agences, les sites, sans oublier le bouche à oreille), vous aurez d'énormes chances de rentabiliser voter investissement. 

Bien entendu, le temps d'occupation est limité à certaines périodes phares, notamment durant la saison estivale (près de la mer), ou durant la saison hivernale (près des montagnes et des stations de ski). Mais ce qui rend cet investissement rentable, c'est le fait que cette petite période qui ne dépasse pas les 3 mois en général, est compensée par des revenus élevés qui tournent autour de 500 € voire plus pour la semaine. 

Voici un exemple, un petit appartement qui ne dépasse pas les 30 m², en Savoie  proche d'une station de ski, est proposé à la location à 750 € la semaine. Ce qui fait que le gain est beaucoup plus important que la location classique. 

Nous vous conseillons de bien calculer vos gains, avant de demander votre crédit immobilier, car, vous serez plus convainquant auprès de votre banquier qui sera plus rassuré, même si vous n'allez pas apporter une grosse somme au départ. 

Aucun risque d'impayés  

La location des appartements de vacances ne vous met pas devant le risque des loyers impayés, pour une simple raison : le client paye plus de 25 % de son loyer, 7 à 8 mois avant la date prévue, et c'est un gage de sécurité, non pas pour vous, mais pour lui, afin d'assurer le bon déroulement de ses vacances, surtout, si votre bien immobilier est situé dans une ville bien peuplée. 

Le reste du loyer lui, est versé le jour de l'arrivée du client. Donc, la question la plus fréquente dans le domaine de l'investissement immobilier  : "est-ce que ce locataire est un bon payeur ?", ne se pose plus, et ceci, que vous optiez pour les agences immobilières, ou même si vous prenez en charge vous-même votre procédure. 

Une fiscalité intéressante

Niveau fiscalité, là aussi on est bien parti ! L'immobilier saisonnier est bien évidemment soumis à des règles, mais elles concernent la location meublée. Oui, les loyers doivent bien entendu être déclarés, mais ne vous inquiétez pas, la fiscalité concernant ce genre d'investissement est assez intéressante.

investissement locatif saisonnier

Les loyers sont soumis aux impôts sur revenus ce qui permet à l'investisseur de profiter de beaucoup d'avantages fiscaux, car la location meublée, est considérée comme une activité commerciale (et non pas professionnelle), de façon à ce que les bénéfices soient considérés comme BIC (industriels et commerciaux). 

Voici les 4 cas de figure :

  • La micro entreprise : est valable uniquement si l'investisseur ne dépasse pas les 32 600 € Hors Taxe annuels. Ce qui est alors imposable, c'est un abattement de 50 % sur les revenus. L'abattement est appliqué par l'administration même, donc, vous n'avez pas à remplir des cases spécifiques ;
  • Le régime simplifié ou réel : si vos revenus annuels dépassent les 32 600 € (sans dépasser les 234 000€), vous pouvez profiter d'un allègement des obligations comptables et déclaratives mais pour cela, vous êtes obligé de remplir des déclarations spéciales. Ce dernier permet de profiter de quelques diminutions de charge de recette et profiter de beaucoup d'amortissements
  • Le statut de loueur en meublé professionnel (dit LMP), ou le statut de loueur en meublé non professionnel (dit LMNP). Le LMP est réservé aux investisseurs inscrits au registre de commerce avec des revenus qui ne dépassent pas les 23 000 € HT annuels, tandis que le second statut permet aux investisseurs de bénéficier d'un déficit de 10 ans ;
  • La location meublée concerne principalement votre résidence principale et dans ce cas, vous êtes exonéré d'impôt.

Où investir pour une location saisonnière ?

Vous avez donc compris, que l'investissement saisonnier a beaucoup d'avantages, comparé à l'investissement classique. Et encore, nous n'avons abordé que le côté financier ; recevoir les vacanciers en bonne humeur et plein d'énergie, préalablement d'étendus à l'idée de profiter de la plage ou de la montagne, vous permet de profiter de plein d'ondes positives, et ceci n'a pas de prix. 

Maintenant, faisons face à une question très importante :" doit-on préférer la mer ou la montagne ? "

Opter pour la Mer ou pour la Montagne ? 

On a deux endroits phares pour investir dans l'immobilier saisonnier, soit dans la montagne près des stations de ski, afin de s'adonner à cette belle activité hivernale, soit près d'une station balnéaire pour profiter de la mer en été. 

Dans les deux cas, vous êtes gagnant ! En effet, vous pouvez profiter aussi de votre bien immobilier, pour vous offrir des vacances gratuites mais surtout rentables ! En effet, vous pouvez occuper vous-même votre maison,  lorsque les touristes se font plus rares ! 

Par contre, il faut savoir que vous êtes obligé de respecter quelques précautions :

  • vous devez investir dans une maison ou un studio de qualité (si vous investissez dans le neuf c'est encore mieux, puisque vous allez éviter les frais supplémentaires des rénovations) ;
  • Optez pour un emplacement proche de l'attraction phare de la ville ;
  • Assurez-vous de l'état du marché afin d'éviter les mauvaises surprises.

Si  vous allez investir en montagne, optez pour un bien localisé à 1 800 mètres afin que les touristes soient le plus proche de la station de ski, ce qui va les encourager encore plus à louer (lorsqu'on doit prendre un transport quelconque, on est tout de suite moins enthousiaste).

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Sinon, vous pouvez attirer une plus large clientèle et opter pour un village proche de la station de ski, car après tout, les skieurs ne sont pas les seuls vacanciers d'hiver. Certains aiment bien découvrir la ville et profiter pleinement de la nature en faisant des randonnées … Le tourisme d'été dans les Alpes n'est pas à prendre à la légère. 

Maintenant pour la Mer, vous allez être bien satisfait, puisque vous pouvez négocier des tarifs bien élevés car la mer attire énormément de touristes, ce qui fait que les locaux seront très vite occupés et vous pouvez alors demander des prix très intéressants à vos locataires. 

La saison estivale et la haute saison sont bien sûr les périodes principales, mais n'oublions pas que certains événements culturels et professionnels peuvent attirer beaucoup de clients, comme le festival international du film à Cannes qui vous permet d'avoir en une semaine, l'équivalent de quelques mois avec la location classique.

Doit-on oublier l'investissement en ville ?

Les vacances ne concernent pas uniquement la mer ou la montagne ! Beaucoup de voyageurs aiment bien découvrir les villes, l'architectures, la culture, la gastronomie … Prenons l'exemple de Paris, qui enregistre chaque année plus de 33 millions de visiteurs ! 

Le seul bémol ici, c'est que l'immobilier est très cher à l'achat, dans ce genre de villes qui attirent. Il en est de même pour Lyon, Bordeaux … le risque concerne uniquement le moment de l'acquisition sinon, niveau rentabilité, vous serez pleinement satisfait sur le court, comme sur le long terme.

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