Investissement immobilier

Investissement SCPI avis : un placement intelligent ?

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Que ce soit pour se lancer dedans, avoir des précisions ou tout simplement se renseigner brièvement, les placements en immobilier sont très complexes à prendre en main.

Dans le cas d'une société civile de placement immobilier ou plus communément connue sous l'acronyme SCPI, les éléments à prendre en compte touchent bien plus de points que pour un investissement plus classique. C'est donc pour cela que nous vous proposons notre revue pour éclaircir les choses dans ce domaine.

En quoi consiste réellement un investissement en SCPI ?

Tout d'abord, une SCPI ou Pierre Papier chez les connaisseurs, est un investissement fait dans le secteur de l'immobilier qui engage des revenus locatifs souvent sur de plutôt longues périodes. Les associés se partagent ensuite les profits générés par ces baux en fonction et à hauteur de leurs participations respectives comme c'est le cas pour la plupart des investissements du genre. Le capital de cette société est composé des biens en immobilier qui seront constitués des apports que feront les différents épargnants.

La SCPI, pour rester dans la légalité, doit obligatoirement être tenue sous les lignes du code de l'AMF. La période minimale établie par la loi concernant la garde d'un bien en SCPI avant de pouvoir en disposer en le cédant par exemple est de 6 ans dans le cas où il ne s'agit pas d'un procédé récurrent.

Les atouts d'une SCPI

La principale raison pour laquelle les investissements en SCPI sont privilégiés par certaines personnes réside dans le fait que les risques liés à l'apport sont partagés sur plusieurs biens. De plus, ces derniers sont entièrement composés de possessions immobilières engagées dans des secteurs français ou, à la limite, européens. 

L'organisation des fonds et le fait qu'il n'existe aucune contrainte supplémentaire sur la gestion de sa part représente également un bon point non-négligeable. Ajoutons aussi que la société garde l'atout numéro 1 de la location qui est de créer des gains récurrents sans trop de dangers.

Les désavantages de la SCPI

Ne faisant pas partie des produits cotés, la SCPI ne profite donc pas des mêmes niveaux en termes de liquidités que d'autres éléments à l'image des produits financiers. De plus, il n'existe jusqu'à présent pas encore de garanties qui assurent la valeur de vos fonds ni même des montants qui vous sont reversés. De ce fait, les prestations qui ont été notées ne peuvent pas influer ni donner grand crédit à celles qui viendront dans l'avenir.

Les types de SCPI et les critères pour y investir

Après avoir saisi le sens d'une SCPI ainsi que les principaux axes sur lesquels se construit cette dernière, il est important de se plonger plus profondément dans ses caractéristiques. Déjà, la SCPI se divise en deux types, les fiscales et celles de rendement. La première section inclut les résidences neuves ou bien rénovées qui sont en location et peuvent toucher des domaines comme les SCPI Pinel ou Malraux. La seconde, quant à elle, est plus axée sur des secteurs tels que :

  • les bureaux ;
  • les commerces ;
  • les SCPI internationales et de région ;
  • les plus-valus.

Toujours dans les choses à connaître avant l'investissement, il est primordial de savoir à quel type de variance est sujette la SCPI, ce dernier peut être versatile, donc avec des parts qui bougent ou bien fixe avec des mouvements uniquement sur des périodes précises.

Les modes de fonctionnement des SCPI

De même que pour les subtilités à comprendre pour l'investissement sur une SCPI, les modalités affiliées à ce genre d'apports comme les démarches de souscription ou les frais qui s'y ajoutent sont tout aussi importants à délimiter. Avoir à l'esprit les différentes organisations qui s'occupent de la gestion du rayon d'action des SCPI comme c'est le cas de l'AMF est aussi un exemple parlant. Cette dernière a par ailleurs un rôle parfois de médiateur sur les décisions arbitraires ou certains arrangements.

Analyses et comparaisons des SCPI

L'autre moyen qui vous permet de faire un choix entre les SCPI réside dans les divers ratios et taux d'analyse présents sur les marchés. On note par exemple les TRI ou taux de rendement interne qui fonctionnent sur une période de 10 ans ou le VPM qui calcule les fluctuations des tarifs moyens d'une part. Des outils à peu près similaires sont également à trouver pour les biens. On peut y percevoir les valeurs estimées de l'occupation ou les rapports de provision.

Les frais associés aux investissements en SCPI

Les souscriptions incluent, comme vous devez le savoir, des frais spécifiques qui sont d'ailleurs présents dans les parts elles-mêmes. Ces dernières vont de 8 % à 10 % et prennent en compte les tarifs d'enregistrement qui sont potentiellement actifs. Un dividende est appliqué sur les impositions de gestion annuels qui montent entre 0,6 % et 1 %. Du côté des impôts, il y a celles qui sont actives sur la période de détention du bien immobilier et qui varient selon si le revenu est de type financier ou foncier. 

Ensuite, on a celles qui sont émises au moment de la revente des parts du bien en question qui dépendent du temps qu'il faut pour effectuer une exonération. Dans la première catégorie d'impôts, les prélèvements sociaux peuvent arriver à 17,2 %.

Ampleur de la rentabilité de l'investissement en SCPI

Au départ, la rentabilité d'une SCPI dépend grandement du type pour lequel vous optez, et en règle générale, ce sont celles dites de rendement qui sont classées comme les plus attrayantes de ce côté-là. Néanmoins, pour être tout à fait sûr de ce genre d'information, le mieux est de vérifier par soi-même car les choses peuvent évoluer au fil des années. 

Dans cette optique, comparez les taux de distribution utilisés en ce moment tout en sachant qu'on peut comptabiliser ce type de ratio comme acceptable à partir de 90 %. Afin de vous donner une moyenne globale, et même si cette dernière n'est pas vraiment optimale, on peut s'attendre à 4 % ou 6 % de revenus annuels au moyen de sa SCPI en comptant tout le nécessaire à payer en amont.

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