Investissement immobilier

Investissement LMNP avis : notre retour !

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Quand on regarde dans les statistiques effectuées en France, il s'avère que les investissements que préfèrent les Français sont les apports locatifs ainsi que les assurances-vie.

Du côté des investissements locatifs justement, il existe surtout deux axes sur lesquels on peut s'accrocher, nous parlons des SCPI et des LMNP. Nous nous intéressons aujourd'hui à la seconde option avec tout ce qu'elle peut apporter au secteur, même si les deux propositions ne tablent pas exactement sur les mêmes approches.

Description de ce que veut dire un investissement en LMNP

Contrairement à la SCPI qui va aller sur un registre un peu plus vaste, la LMNP est plus spécialisée. En effet, l'acronyme signifie simplement loueur de meublé non professionnel. Les revenus perceptibles de ce genre de locations ne sont pas imposés malgré le fait qu'il soit possible d'avoir accès à la TVA, et ce, à condition bien sûr que le bien en question soit neuf. Comme pour la majorité des investissements en immobilier locatif, la LMNP est conçue pour être lucrative sur le long terme, il est donc prévu que vous restiez en possession du meublé un certain temps, sachant qu'il y a une limite annuelle aux profits générés par cette dernière.

Une autre particularité intéressante de la LMNP est qu'il s'agit d'une des plus anciennes techniques d'enrichissement fiscal étant donné qu'elle est présente depuis la moitié du 20ᵉ siècle.

Les bons côtés de la LMNP

Comme c'est le cas pour plusieurs types d'investissements, la LMNP permet de valoriser son bien sur une période d'assez long terme, on compte en moyenne une dizaine d'années. La récupération de la TVA à hauteur de 20 % ainsi que la déduction des charges qui sont souvent appliqués sur les intérêts font aussi partie du pack des avantages de la LMNP. Celle-ci peut également compter sur d'autres atouts comme :

  • un statut fiscal évolutif ;
  • des amortissements sur les équipements du meublé ;
  • une gestion organisée du bien ;
  • une assurance de récupérer ses fonds mensuels.

Ce type d’investissements donne aussi la possibilité de faciliter les ventes de meublés en diminuant les pertes des deux côtés.

Les risques et problématiques de la LMNP

Les principaux inconvénients des LMNP résident quasiment et intégralement dans des questions de paiements et de tarifs ajoutés. On note par exemple le fait de devoir payer les frais de notaire lors de l'achat. Lorsque vous achetez un meublé en ville, il existe aussi le problème de l'absence de mutuelle sur les risques de location. 

Dans un autre registre, la TVA récupérée doit être gérée en temps et en heure notamment sur votre déclaration fiscale.

Pourquoi choisir d'investir en LMNP ?

Outre les avantages intrinsèques de l'investissement en LMNP,  il y a aussi des caractéristiques plus abstraites et compliquées à prévoir qui pourraient nous amener à investir dans ce milieu. Effectivement, le marché est en plein essor à ce niveau-là et avec tous les changements apportés par la loi des finances qui a vu le jour en 2018, notamment en ce qui concerne la hausse des prélèvements sociaux de 1,7 %, cela peut influer sur beaucoup de choses. 

Il est par exemple intéressant de noter que la croissance démographique est un point qui va dans le sens du regain d'intérêt pour les LMNP contrairement à des investissements comme les assurances-vie qui, elles, sont moins avantagées par la nouvelle loi. La limite de création de nouveaux logements en France ainsi que les résidences touristiques qui deviennent monnaie courante sont également des éléments qui vont dans le sens des LMNP.

Les conditions à connaître

Il va de soi que des restrictions précises sont assignées au fait de profiter du statut de LMNP, parmi elles, on retrouve en premier lieu, le fait d'acheter un bien, qu'il soit déjà meublé ou que vous deviez le meubler vous-même. Il est aussi de rigueur de prendre un logement neuf et d'être contractuellement lié à travers un bail commercial. Ajoutons également à cela qu'il a été proscrit de toucher plus que la somme maximale établie par la loi à l'année de la part du locataire. Enfin, il est impératif de ne pas être un loueur de meublé professionnel ou LMP pour avoir accès à ce type d'investissement.

Différencier le statut LMNP de la SCPI

Tout d'abord, sachez qu'il n'y pas réellement de critère purement objectif qui permette de décider lequel de ces deux investissements est le meilleur, car cela dépend de votre situation, de vos envies d'engagement et de vos moyens. Une SCPI par exemple sera moins contraignante financièrement et plus généraliste, là où la LMNP est axée sur une section plus prometteuse du secteur. Cette dernière prend d'ailleurs les conditions d'une location meublée comme les divers titres de résidence. La véritable différence qu'on peut conclure entre la LMNP et la SCPI n'est pas dans leur essence même, mais plutôt dans la manière de les exécuter.

Les prix auxquels on peut s'attendre en investissements LMNP

Déjà, ne vous attendez pas à une totale promenade de santé quand il s'agit d'estimer les variations du marché immobilier, car même s’il est stable ces derniers temps, il peut fluctuer. Avant tout, sachez qu'une limite de 23 000 € annuelle est fixée comme plafond des profits qui peuvent être engrangés sur un investissement en LMNP. Pour vous donner une idée plus précise, une étude de 2014 a trouvé comme résultats que le m² en Île-de-France était de 183 € sans prendre en compte les différentes charges à y ajouter.

Le degré de rentabilité d'un investissement LMNP

Si vous n'êtes pas vraiment convaincu par les exemples peu concrets, le mieux est de vous intéresser à un projet en particulier, de déterminer son rendement et ensuite de le comparer avec les statistiques générales. En moyenne, les taux de rendement dans ce type d'investissements vont dans les 4,2 %. Cela dépend évidemment de plusieurs notions comme la position du meublé, ses caractéristiques ou son exposition. Ce taux qu'on a donc en LMNP est par ailleurs assez proche de celui qu'on peut trouver sur les investissements en SCPI.

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