Le guide pour réussir son investissement en colocation

La colocation meublée peut être une source de revenus considérables et un investissement tout aussi lucratif que la location simple. En effet, celle-ci propose plusieurs avantages sur le plan de la taxe.

Les logements en colocation sont souvent demandés par des étudiants, de jeunes employés ou encore des personnes âgées ou autres personnes, qui optent pour ces solutions lorsqu’ils sont en difficulté. Ces personnes à la recherche de moyens pour diminuer leurs charges font naître une forte demande dans le marché.

Toutefois, le contrat de location doit respecter le format du contrat de location habituel. Cela veut dire que, même si c’est une colocation, tout nouveau locataire implique un renouvellement de contrat où sera précisée la durée du bail.

Qu’est-ce qu’une colocation aux yeux de la loi ?

Une colocation est une forme évoluée de la location et celle-ci ne possède pas de définition légale. Cependant, un logement en colocation doit être un minimum meublé. En effet, il faut au moins y trouver un lit, un chauffage, de la vaisselle, un réfrigérateur, une cuisine, etc. 

Ceux-ci sont les premières commodités nécessaires au quotidien des colocataires. Dans le cas où un propriétaire propose un logement dit «nu» (sans aucune commodité), ce dernier perdra beaucoup d’avantages sur la location de son logement.

Quels sont les avantages du propriétaire d’un logement en colocation ?

Il existe plusieurs avantages à louer en colocation, que ce soit sur le plan de la gestion ou de la fiscalité.

Des loyers moins élevés pour les colocataires 

Dans le domaine de l’immobilier, l’investissement locatif en colocation peut être plus rentable qu’un investissement dans une location de logement classique. En effet, les prix du mètre carré d’un bien immobilier diminuent à mesure que la superficie du logement augmente.

Si un propriétaire compte loger plusieurs personnes, il serait préférable d’acheter une propriété de 100 mètres carrés environs qui coûtera moins cher qu’un studio à louer pour une ou deux personnes. Ainsi, vous gagnez en surface et en revenus locatifs perçus à travers les loyers de vos colocataires.

Une rentabilité plus importante

Le prix de la location des logements en colocation est toujours au dessus des prix moyens du marché, et cela est dû au fait que la surface est partagée entre plusieurs personnes qui bénéficient du même espace. Ainsi, la rentabilité, dans ce cas, est plus importante.

Par exemple, les biens immobiliers loués en colocation présentent une rentabilité de 10 % brute avant l’application des déductions d’impôts, contre une rentabilité de 6 % brut pour les logements loués de manière classique. 

De plus, la demande étant, à la base, très forte dans le marché immobilier, la perte d’un colocataire est souvent très rapidement réglé car d’autres colocataires viennent le remplacer. Quant au propriétaire, il n’a pas à chercher à combler son vide, vu que les colocataires cherchent et trouvent eux-mêmes, afin d'éviter de payer plus.

Aucun risque d’impayés

Les propriétaires obtiennent toujours le paiement entier à la fin du mois, et cela, malgré le non paiement d’un des locataires. En effet, généralement, en colocation, une clause de solidarité entre locataires s’installe très vite. 

Dans le cas d’étudiants, les parents interviennent généralement pour payer le loyer. Il est alors garanti grâce à cette clause de solidarité, de toujours percevoir ses revenus de locations en fin de mois.

Des contrats de location moins contraignants

En effet, dans le cas de la location d'un logement non meublé, le bail est fixé à 3 ans minimum. De même pour un logement meublé loué pour un individu, le bail est d’une année. Ces durées peuvent parfois être contraignantes lorsque le locataire et le propriétaire ne s'entendent pas. 

Dans le cas d’une colocation meublée, le bail est souvent réduit à 3 mois ou au maximum 6 mois. Cette durée est aussi favorable à une meilleure rentabilité, et ce, en augmentant le prix de la location selon le marché, au prochain contrat, ce qui n’est pas possible dans le cas d’un bail de plusieurs années. Surtout si un logement est bien situé et qu'il est entouré de services de proximité qui peuvent lui rajouter de la valeur.

Cette option permet aussi au propriétaire de retrouver tous ses droits sur son logement rapidement et de l’investir autrement, dans le cas d’une nouvelle idée qui lui traverse la tête. Le fait que le locataire puisse aussi jouir de cette opportunité fait de la colocation une option très demandée, notamment par les personnes âgées et les étudiants.

Avoir plus de garanties

La colocation meublée propose une meilleure garantie qu’un logement loué de manière classique. En effet, dans le cas de ce dernier, le propriétaire n’a droit qu’à un mois de garantie, contrairement à la colocation meublée qui laisse au propriétaire le droit de s’assurer contre les dégâts et dommages induits par les colocataires.

Profiter des dispositifs de réduction d’impôts

Les revenus générés par la location meublée ou la colocation meublée sont soumis à l’impôt du propriétaire en fonction de son taux marginal d’imposition. Toutefois, il est possible de profiter de plusieurs dispositifs qui permettent de réduire les impôts appliqués sur un investissement immobilier. Le plus avantageux reste le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). 

Avoir le statut LMNP permet donc de défiscaliser l’investissement de manière avantageuse. En effet, les revenus perçus des loyers sont déplacés vers la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et soumettent donc, son propriétaire à un régime micro-BIC. Si les revenus perçus ne dépassent pas les 170 000 euros en l’espace d’une année d’investissement, le propriétaire peut alors bénéficier d’un taux de réduction d’impôts de 50 %  forfaitaire.

Quels sont les inconvénients de la colocation pour un propriétaire ?

Bien évidemment, il y a toujours des compromis à faire entre les avantages d’un investissement en colocation meublée et ses inconvénients.

L’instabilité

La colocation est, bien sûr, moins stable qu’une location classique. En effet, il est fréquent que des locataires rentrent et partent et que cela engendre plusieurs rectifications de contrat. De plus, il faut instaurer des règles à respecter en colocation et bien choisir les personnes qui sauront respecter les lieux, son intégrité et sa propreté.

Un projet compliqué à mettre en œuvre au début

Un suivi est requis pour chaque changement de locataire et cela exige de définir centaines règles à suivre. Toutes ces procédures peuvent rapidement faire perdre patience au propriétaire. Toutefois, certains propriétaires optent pour une agence afin de gérer les formalités. Il est alors possible de choisir une de ces formules :

• Mandat de gestion simple : cette solution peut coûter jusqu’à 8 % des revenus de location que perçoit le propriétaire et cela implique les services suivants : payer le fisc, représentation dans les assemblées générales de copropriété, effectuer des travaux et louer.
• L’agence se charge de trouver les locataires : l’agence se charge d’étudier les dossiers des candidats à la place du propriétaire. Cela coûte environ 10 % des revenus du loyer.

À noter que le propriétaire peut définir lui même les conditions qu’ils souhaitent appliquer aux candidats. L’agence s’occupera alors, de les faire respecter.

Risque de détérioration rapide du logement

Il n’est pas impossible de tomber sur des locataires peu soucieux. En effet, le fait que la colocation est à caractère instable, plusieurs personnes peuvent passer par un logement, et chacun aura sa part d’usure sur la propriété. Ainsi, le risque que le logement se détériore rapidement est très fort. De plus, le propriétaire devra entamer des travaux plus fréquemment.

Quelques conseils sur l’investissement en colocation

Pour avoir de bons profils de locataires et recevoir beaucoup de demandes, il serait intéressant de publier une annonce sur un site de location de logements en définissant des critères d’éligibilité et en renseignant toutes les caractéristiques du logement et ses avantages. Il faut ainsi choisir un bon appartement qui répond aux besoins des locataires en termes d’espace et autres commodités. En résumé, l’appartement devra avoir au minimum :

• Des chambres de tailles homogènes : 4 chambres,
• 1 espace en commun de taille moyenne : un salon,
• 1 cuisine spacieuse qui permet de circuler et de préparer des repas à 4,
• 2 salles de bains pour le confort et l’hygiène.

D’autres critères intéressants peuvent s’ajouter à un appartement en colocation qui pourra attirer davantage de clients comme : la présence d’un balcon, exposition au soleil, baies vitrées, etc. Il est aussi très intéressant de bien choisir la ville où acheter et investir dans un logement en colocation. 

En effet, il est plus rentable d’investir dans une ville où on est sûr d’avoir plus de demandes, comme les villes universitaires où se trouvent des centres de formation et des entreprises. Il est, bien sûr, indispensable de bien choisir l’emplacement du logement dans la ville selon les clients visés. 

Le logement doit offrir une proximité aux services de base, les transports, les centres commerciaux, etc. Selon les locataires, il faut aussi bien choisir le quartier. Dans le cas de salariés, un quartier calme est plus attirant, vu que les salariés ont plus besoin de repos que de faire la fête chaque soir.

Pour maîtriser tous ces paramètres et savoir les appliquer selon le marché immobilier et selon les tendances, il est généralement conseillé aux investisseurs d’effectuer une petite formation durant laquelle ils sauront maîtriser ce domaine et rentabiliser leur investissement.