Investissement immobilier

Investir résidence senior : quels sont les avantages ?

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iInvestir résidence senior

Investir dans une résidence pour seniors a longtemps été fui car beaucoup de propriétaires se sont retrouvés noyés sous les dettes en acquérant des biens trop vieux. Depuis, sachez que le marché a évolué ainsi que le règlement qui le régit.

De plus, ce marché n’a jamais été aussi florissant. En effet, d’après les statistiques de 2017 publiées par l’INSEE, l’espérance de vie des personnes âgées de 60 ans est de 27,5 ans pour les femmes et de 23,1 ans pour les hommes. Voici donc tout ce qu’il y a à savoir pour se lancer.

Quel est le coût de l’investissement sur une résidence pour seniors ?

Commençons par le commencement et définissons les résidences pour seniors dont nous parlons. Ce sont des résidences privées accueillant des personnes âgées indépendantes pour subvenir à leurs besoins quotidiens (se laver, manger, etc.). Il ne s’agit donc pas de structures médicalisées. Aussi connues sous le terme RSS, elles n'ont pas besoin d’une autorisation administrative. En plus du logement équipé, les personnes âgées bénéficient de quelques services tels que la restauration, des espaces de détente, une salle de sport, etc.

Le coût d’investissement, en revanche, dépend du marché de l’immobilier et de la zone où vous souhaitez placer votre argent. Cela est extrêmement variable mais si vous voulez une fourchette, elle est entre 50 000 et 250 000 euros. Ainsi, le prix d’achat moyen d’un appartement se situe entre 160 et 170 mille euros. Mais ce prix se trouve être hors taxes et il faut, en conséquence, lui rajouter différentes charges (frais d’acquisition, de notaire, etc.).

Rentabilité et fiscalité pour investir dans une résidence pour seniors

Si vous décidez d’investir dans une RSS, il faut s’attendre à un taux de rentabilité net de charges compris entre 4 et 4,5 %. Cela dit, ce taux change selon les frais pris en charge par le gestionnaire de la résidence. Mais de manière générale, c’est à lui qu’incombent les charges courantes et les frais d’entretien.

Dans le meilleur des cas (il faudra vérifier cela dans le contrat), vous n’aurez à payer que la taxe foncière et l’assurance habitation.

En termes de fiscalité, il faut savoir que cet investissement jouit d’une politique de défiscalisation. En fait, c’est ce qui permet d’avoir un taux de rentabilité satisfaisant. Vous aurez donc à choisir entre trois options différentes.

Pour les deux premières, il s’agira d’opter pour un « statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ». Il vous sera ainsi possible d’investir sur 9 ans en « Censi-Bouvard » ou d’amortir le bien sur 20 ans. Dans le premier cas, vous profiterez d’une réduction d’impôts de 11 % de la valeur du bien sur toute la durée.

Selon votre objectif et la durée de l’investissement que vous visez, l’une ou l’autre des méthodes peuvent être choisies. Cela dit, tout financier vous conseillerait l’approche de l’amortissement car elle est plus rentable à long terme. En effet, en déduisant, annuellement une partie de la valeur du logement ainsi que ce qu’il comporte comme équipement, l’impôt manuel est de ce fait réduit.

La troisième option qui s’offrirait à vous serait de louer à nu pour 6, 9 ou alors 12 ans. Ainsi, vous gagnerez en rentabilité en profitant de la réduction de l’impôt Pinel. Ensuite, vous pourriez signer une « promesse de prise à bail commercial » afin de pouvoir louer en meublé à la fin de la défiscalisation.

À quel type d’investisseurs les résidences seniors sont adressées ?

Tous les épargnants peuvent investir dans les résidences pour seniors. Cela dit, on y retrouve plus fréquemment un public bien précis, il s’agit des personnes qui s’approchent de la retraite et qui veulent, de ce fait, faire fleurir leurs économies pour bien la préparer.

D’autre part, on constate un autre type d’investisseurs qui s’intéressent particulièrement au RSS. Il s'agit des foyers aisés qui sont particulièrement attirés par cette logique de défiscalisation. Il figure, en fait, vers le haut du barème de l’impôt sur le revenu.

Par contre, sachez que ces structures ne mélangent pas locataires et propriétaires-investisseurs dans le sens où ces derniers ne peuvent que rarement occuper leur logement pour leurs vieux jours. Notez que ce n’est pas un plan sûr car l’appartement peut être occupé au moment où vous en auriez besoin. Certaines résidences le permettent mais les places réservées aux propriétaires ne prévoient pas de pouvoir occuper tous les investisseurs.

Pourquoi investir dans une résidence pour seniors ?

La première raison qui pousserait les investisseurs à opter pour les RSS est, sans doute, la demande sans cesse grandissante. En effet, les statistiques le prouvent, nos sociétés modernes et les avancées médicales dont elles sont témoins ont pour conséquence l’augmentation de notre espérance de vie. Ainsi, entre 2012 et 2020, le nombre de personnes âgées de 60 ans et plus a grimpé de 40 % en France. Donc, la demande sur les résidences pour seniors n’a presque aucune chance de baisser sur un horizon d’au moins 10 ans.

Voici encore d’autres avantages à entrer dans ce marché :

  • la population des 60 ans et plus jouit du plus gros pouvoir d’achat en France (43 % des revenus) ;
  • un développement dynamique grâce à la demande croissante (50 % des 50-65 ans prévoyaient de finir leur jour en RSS en 2012) ;
  • une fiscalité intéressante (comme expliqué plus haut) ;
  • un taux de rentabilité très attractif ;
  • l’investisseur a la possibilité de se défaire de toute forme de gestion car tout est pris en charge par le gestionnaire.

D’ailleurs, ce dernier ne peut être que de bonne qualité car le métier dénombre naturellement un certain nombre d’exigences qu’il faut absolument avoir pour « percer ». Ainsi, optez pour un gestionnaire qui a de l’expérience, une notoriété accrue, une résidence avec une gestion satisfaisante et une santé financière.

Enfin, il faut savoir que le marché secondaire des résidences pour seniors est particulièrement développé. En fait, investir dans les RSS garantit une forte liquidité du bien. Si vous, un jour, vous souhaitez le céder, la revente serait rapide, facile et intéressante. Car vous aurez toutes les cartes en main pour en tirer le meilleur parti : un bail de location de bonne qualité, un taux de rentabilité très satisfaisant, un marché en développement, etc.

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