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Est-ce vraiment rentable d’investir dans un garage ou un parking ?

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L’investissement dans un garage ou un parking est une solution très avantageuse qui peut être une alternative aux investissements immobiliers qui sont un peu plus compliqués sur le plan des règles et des charges. 

En effet, il est possible d’avoir une rentabilité très appréciable grâce aux caractéristiques modestes de son investissement, à savoir la gestions facile, les charges réduites, les conditions de location, etc. 

De plus, le marché des parkings est en croissance vu le nombre de propriétaires de voitures qui augmente et qui permet de tirer avantage d’un investissement locatif dans une place de parking ou dans un garage. 

Dans cet article, nous allons nous intéresser aux loyers à appliquer, les charges à payer, notamment l’impôt ainsi qu’au bail permis et possible pour un propriétaire. Nous allons aussi donner quelques conseils pour un investissement dans une garage ou parking réussi.

C’est quoi la rentabilité d’une place de parking ou d'un garage ?

La rentabilité moyenne en France est de 6 %, mais dans certaines villes très actives, on peut facilement atteindre une rentabilité de 10 %. Il est aussi possible de rentabiliser son investissement en se constituant un patrimoine grâce à la location de places dans un garage. 

Il serait alors plus intéressant d’acheter ce garage au lieu de louer chez un propriétaire et devenir soi-même propriétaire. En effet, sur une longue durée, qui va au-delà de 10 ans, il est plus probable de générer de la plus-value car les chiffres et les prix des places montent. Il est alors très facile de rembourser l’argent investi dans un garage. 

Un petit conseil pour bien choisir l’emplacement du garage ou du parking, il est plus intelligent d’investir dans une zone où il y a beaucoup de tension et là où il est difficile de trouver où se garer. Ainsi, la demande augmente et les prix des places peuvent augmenter très rapidement. Il serait aussi bon de vérifier que vous n’avez pas beaucoup de concurrents dans la zone. Il faut alors vérifier qu’il n’existe pas un projet de parking neuf dans les environs. 

Caractéristiques d’un garage rentable

Il est très important que le garage que vous vous apprêter à acheter et à investir réponde à certains critères de confort et de normes. En effet, il faut toujours vérifier les points suivants avant d’acheter :

  • L’accessibilité au garage,
  • les dimensions du garage qui doivent être adaptées pour accueillir tous types les de véhicules,
  • la hauteur de la porte d’entrée,
  • le garage doit être un espace bien éclairé et qui inspire la sécurité (surtout dans le cas d’un garage sous-sol).

En respectant ces critères, vous serez alors sûr d’attirer tous les types de clients et offrir une place à des monospaces et 4×4. 

Quelles sont les charges qui s’appliquent sur un garage ?

Il faut tenir compte des charges parallèles qui s’ajoutent à votre investissement pour déduire des chiffres plus concrets sur sa rentabilité. En effet, dans le cas d’une location dans une copropriété, vous devrez payer un certain nombre de charges, qui sont pour la plupart partagés. Donc, avant de vous lancer, assurez-vous que ces charges sont dans la moyenne ou encore les plus faibles possible. Sur une durée d’une année d’investissement dans un parking ou un garage, on peut retrouver des charges différentes selon certaines villes, comme suit :

  • 240 euros à Paris,
  • 76 euros à Strasbourg,
  • 77 euros à Toulouse.

D’autres taxes sont à payer, appelées taxes foncières. Dans le cas où vous investissez dans un garage ou un parking neuf, sachez que vous devez payer des frais supplémentaires qui reviendront au notaire, à savoir :

  • La contribution à la sécurité immobilière,
  • les droits de mutation,
  • les rémunérations du notaire,
  • les frais de formalités.

Lors de votre achat, si votre garage est à 15 000 euros, en appliquant ces taxes, vous aurez 2 500 euros de frais supplémentaires à votre investissement de départ. Cela représente 7 % du prix du garage et c'est considérablement cher. 

Toutefois, les taxes à payer diminuent à mesure que le prix du bien augmente. La meilleure chose à faire est alors d’investir dans un plus grand garage, alléger les frais de notaire et gagner sur l’investissement de vos places de parking. 

Quel est le bail de location d’un garage ?

Un des avantages de la location d’un garage, est que les règles sur les durées de bail ne sont pas comme dans l’immobilier. En effet, il est possible d’assouplir ou encore réduire la durée du bail. Ce qui permet une certaine liberté sur son engagement. 

Dans la loi, la durée du bail est fixée par les deux parties dans le contrat. Celui-ci peut être mensuel ou encore d’une durée de six mois, contrairement à la location immobilière qui exige un bail d’un an. 

Il est important de penser à une clause de résiliation. En effet, que vous soyez le locataire ou le propriétaire, il est important de définir des règles pour des imprévus ou encore pour le non respect du contrat. 

Dans le cas d’un propriétaire, il pourra alors résilier le contrat dans le cas où il n’a pas été payé. Toutefois, dans ce genre de situations, le problème se règle facilement. En effet, dans le cas de non déclaration des revenus, un stop parking est mis en place devant le garage. 

Quels sont les loyers appliqués pour des places dans un garage ?

Les loyers des places de parking ou de garage sont souvent soumis bon vouloir du propriétaire. Toutefois, il ne faut pas dépasser les plafonds de loyers de la ville. De manière générale, on applique un prix de 70 à 80 euros pour une place au début de l’investissement. Dans le cas de grandes villes comme Paris, on peut facilement débuter à 100 euros la place. 

Est-ce raisonnable de confier la gestion de votre garage ?

Tout comme pour l’achat ou la location d’un appartement, la location d’un garage requiert des procédures administratives, trouver un garage à louer, rédiger le contrat, s’entendre sur le bail, envoie de quittance, etc. 

Pour vous débarrasser de toute cette tâche, vous pouvez faire appel à des agences qui s’occupent de ce genre de tâches. Toutefois, cela peut coûter jusqu’à 7 ou 8 % des revenus perçus sur les loyers de votre garage.

Mais cette solution permet une prise en charge complète de la gestion locative. Pour être plus efficace, il serait intéressant d’avoir recours à ces agences si vous êtes débordé ou que vous n’êtes pas sur place. Au minimum, vous pouvez leur confier la tâche de vous chercher des locataires ce qui est une tâche fastidieuse et qui vaut la peine d’être rapidement faite sans trop se casser la tête. 

Comment calculer la rentabilité de la location d’un garage ?

La rentabilité se calcule après certaines précisions et il est nécessaire de maîtriser ces notions afin de bien définir sa rentabilité et savoir jouer avec les paramètres qui peuvent influencer le rendement.

La rentabilité brute

Pour les plus pressés et ceux qui aiment prendre en charge eux même leurs affaires, il est possible de calculer la rentabilité d’un investissement dans un garage tout seul, avec une équation très simple : faire la somme du loyer et le diviser sur la somme des investissements. Voici donc un exemple pour mieux expliquer ce calcul :

Pour la location d’un garage qui coûte 130 000 euros par exemple et pour un retour de 1 000 euros par mois, on obtient un chiffre de 1 200 euros sur une année. Pour déduire la rentabilité brute on effectue l’opération suivante : 130 000 / 120 000 = 10,83 %. 

La rentabilité nette

Il est aussi possible d’avoir des chiffres encore plus exacts, pour être sûr et gérer au mieux son investissement locatif dans un garage en calculant la rentabilité nette. Celle-ci se calcule aussi très facilement, mais il faut d’abord prendre le chiffre précédent calculé et lui enlever les frais de charges, d’entretien de copropriété, les taxes foncières, les frais de ménages, notaires, etc.

Nous allons illustrer ce calcule avec un autre exemple. Pour un garage qui coûte environ 20 000 euros et dont les revenus collectés par an sont de 2 000 euros, il est alors possible d’enlever en moyenne 100 euros de charges et jusqu’à 300 euros de taxes. On applique alors le calcule suivant : 2 000 – 100 – 300 = 1 600 euros. C’est ce qu’on appelle la rentabilité nette. 

La rentabilité après imposition 

Il faut savoir qu’un investisseur paye des impôts sur le bénéfice net qu’on a calculé précédemment. Ce qui fait que nous ne sommes pas encore à la dernière étape du calcul de la rentabilité de l’investissement locatif d’un garage. Le rendement calculé dans ce cas s’appelle le rendement net net. 

Les investisseurs doivent payer deux types d’impôts : les prélèvements sociaux et les impôts sur le bénéfice. Le rendement net net est alors calculé en enlevant le montant des impôts du rendement net, à savoir, effectuer l’opération suivante : Rendement locatif net net = (coût du loyer – les charges – montant des impôts) / le montant investi.

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