Investir immeuble de rapport : comment réussir son investissement ?

L'immobilier est un secteur d'investissement des plus courtisés dans le monde et c'est également le cas en France. L'argent qui circule autour de ce marché chaque année est d'ordre colossal, et c'est un premier indicateur sur le fait qu'il soit fructueux. 

Afin de réussir un investissement dans le domaine de l'immobilier, il faut tenir compte de plusieurs paramètres influents, comme les lois en vigueur, le lieu, le contexte économique et bien d'autres encore. 

Cet article a pour but de poser les bases d'un investissement et toutes les informations relatives à ce dernier, dans le cadre d'un secteur particulier de l'immobilier, qui est celui de l'immeuble de rapport.

Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport ? 

Avant d'entrer dans le vif du sujet, commençons par définir ce qu'est un immeuble de rapport, car celui-ci n'est pas connu de tout le monde. L'immeuble de rapport désigne un style particulier de constructions d'un point de vue architectural, qui s'est mis en place à partir du 18ème siècle et a pris son essor au cours du 19ème. 

Ce sont les premiers immeubles à proprement parler qui se sont mis en place à Paris, dans un but purement locatif. Par abus de langage, le terme "immeuble de rapport" finit par désigner tout type de  possession d'un lot immobilier par un seul et unique propriétaire, par opposition à la copropriété, où un lot immobilier est détenu par différentes personnes. 

Ainsi, un investissement dans un immeuble de rapport fait référence à l'achat d'un lot entier par une seule et unique personne. 

Ce à quoi il faut se préparer avant d'investir dans l'immeuble de rapport 

L'investissement dans un immeuble de rapport étant, vous l'aurez compris, un business assez complexe à entretenir, du fait qu'il requiert un capital d'investissement, disons le, non négligeable, il est nécessaire d'y être préparé

Tout d'abord, une expérience dans le domaine de l'immobilier est absolument indispensable pour réussir là-dessus. 

Par conséquent, si vous êtes un nouvel élément dans le marché de l'immobilier, il est préférable de commencer par des investissements plus modestes et comportant moins de risques, comme des appartements simples, des studios ou encore des places de parking. Commencer immédiatement dans l'immeuble ne fera que vous brûler les ailes, allez-y donc doucement. 

Quels sont les avantages à investir dans l'immeuble de rapport ?

Si l'immeuble de rapport est un marché plus compliqué à maîtriser, les bénéfices qu'il peut engendrer sont bien supérieurs à un investissement locatif simple. Nous allons aborder les avantages majeurs qu'apporte l'immobilier de rapport, par rapport aux autres types d'investissements.

Le prix d'achat est réduit 

Ce n'est un secret pour personne que dans n'importe quel type d'achats, plus vous achèterez d'unités d'un produit donné, plus ce dernier sera susceptible de vous revenir moins cher. Et bien, c'est également le cas de l'immobilier. Acheter tout un lot d'immeuble vous permettra d'économiser de manière considérable sur le prix de chaque appartement pris individuellement. Mais les économies que procure l'immeuble de rapport ne s'arrêtent pas là, et concernent également les points suivants : 

• Pour tous les appartements, il n'y aura à payer les frais de notaire qu'une seule et unique fois. 
• Idem pour les frais de banque, qui ne s'appliqueront qu'à une seule itération.
• Le pourcentage à relever sur la commission d'agent immobilier sera bien plus faible.
• Les impôts fonciers sont moins coûteux pour l'ensemble d'un lot, que pour l'addition des appartements pris isolément

L'addition de ces avantages fiscaux donne au final des économies assez conséquentes pour l'immeuble de rapport. 

Une gestion plus simple des appartements

Lorsque vous investissez dans l'immeuble de rapport, les appartements en votre possession sont tous près les uns des autres. Cette proximité de tous vos biens facilite grandement la gestion de ces derniers et vous serez plus à même de les entretenir, de maintenir le contacts avec les potentiels locataires, etc.

De plus, contrairement à la copropriété, vous serez le seul décisionnaire concernant la gestion de l'intégralité de votre lot et vous éviterez par conséquent les conflits que l'on rencontre traditionnellement dans les immeubles à propriétés multiples, concernant par exemple la cage d'escalier, l'entrée de l'immeuble, etc. Vous serez donc libre de réaliser les travaux que vous voulez dans votre immeuble.

Un plus grand choix par rapport à la vente d'appartements 

Lorsque vous possédez un immeuble en entier, vous pouvez décider de vendre les appartements les moins rentables par rapport à la location. Vous pourrez ainsi d'une part garder les plus rentables pour la location et vous débarrasser des autres. Toutefois, en agissant ainsi, vous perdrez l'avantage de la liberté de gestion de votre immeuble. Ce sera donc, à vous de peser le pour et le contre afin de décider du sort de votre propriété.

L'immeuble de rapport ne présente-t-il que des avantages ?

Après tous les avantages cités ci-dessus, la question qui viendra à l'esprit de la plupart des lecteurs sera de savoir si l'immeuble de rapport est dénué de défauts d'investissement. La réponse est sans surprise négative, l'immeuble de rapport comporte bel et bien des inconvénients. 

Des pertes potentiellement plus élevées 

D'abord, il y a le risque de rater son investissement. Ce risque existe pour tous les types d'investissements immobiliers certes, mais compte tenu du coût de celui-ci, les pertes peuvent être exorbitantes. Il va donc falloir être d'une vigilance irréprochable et bien faire ses calculs, ce qui n'est pas évident. 

L'immeuble de rapport ne se trouve pas en un claquement de doigts

Ensuite, il y a le fait que l'offre et la demande sont plutôt faibles en comparaison aux autres secteurs de l'immobilier. Effectivement, peu de personnes mettent en vente des lots en intégralité, et peu d'investisseurs souhaitent en acheter. Par conséquent, il sera difficile de trouver un immeuble de rapport, qui de plus doit répondre à des critères bien définis, parmi lesquels les suivants :

• Le lieu : vous devez choisir un lieu un minimum fréquenter, qui puisse donner envie aux locataires de venir s'y installer. 
• La finition de l'immeuble : il est impératif que l'immeuble respecte les normes et soit entièrement fini. La qualité est une critère indispensable si vous souhaitez que votre investissement vous soit rentable.
• Le rapport qualité/prix : certains propriétaires mettant à la vente leurs biens immobiliers imposent des prix exorbitants, qui sortent parfois même de l'entendement. Votre investissement aura moins de chances de fleurir si vous y mettez un prix qui sera difficile à rentabiliser. Veillez donc à ne pas vous faire avoir sur ce point là.