Impôts de la location meublée : comment déclarer ses revenus ?

Louer un bien immobilier meublé comme étant une résidence est considéré comme étant une activité commerciale. Les revenus nets ne sont pas inclus dans les revenus fonciers, tel que c’est le cas lors de la location de biens immobiliers nus et sont plutôt imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

On retrouve deux statuts de fiscalité qui co-existent entre eux et qui sont le statut meublé non professionnel LNMP ainsi que le meublé professionnel LMP. Pour en savoir davantage sur les impôts de la location meublée, nous vous invitons à lire la suite de cet article.

Les abattements, les déductions et les amortissements

Les exigences d’impôts et de déclaration changent selon le tarif choisi pour les loyers. Dans certains cas, il est possible que le propriétaire soit exonéré en entier. Le propriétaire qui dispose du statut LMNP, c’est-à-dire le loueur en meublé non professionnel, a deux choix possibles :

Le propriétaire peut être imposé sur la moitié de ses recettes.
Ou bien il peut appliquer un système de soustraction d’amortissements et de charges pour profiter d’une baisse.

Quant aux loueurs en meublé professionnel que l’on reconnait par la catégorie LMP, le système de baisse prend en compte tous les revenus. Ce système est d’ailleurs plus avantageux, sauf que certaines conditions sont exigées, sont plus sévère et doivent être respectées.

Les procédures de déclaration des revenus de location

Il faut obligatoirement déclarer les revenus en ligne à présent, en utilisant son espace particulier sur le site des impôts. Cette condition est obligatoire et touche tous les foyers, quelle que soit la valeur des revenus. Concernant les personnes qui n’ont pas accès à internet, ils peuvent remplir la déclaration sur papier.

Concernant les contribuables qui résident dans la zone ne disposant pas de service mobile, ils ne sont pas concernés par la loi de finance de l’année 2019.

Les revenus issus des locations s’ajoutent aux autres revenus tels que les pensions ou encore les salaires, etc. Pour constituer un revenu total qui est soumis ensuite à l’impôt sur le revenu.

Les loueurs doivent cependant différencier entre les deux types de locations. Les revenus qui proviennent des locations de logements non meublés sont catégorisés dans les revenus fonciers. Quant aux revenus issus des locations des logements meublés, ces derniers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Dans le cas où le bailleur loue de manière simultanée des logements sans et avec meubles, il se verra dans l’obligation de faire la différence entre les loyers selon leurs origines, bénéfices industriels et commerciaux pour les biens avec meubles et revenus fonciers pour les logements non meublés.

Dès le 10 Avril 2019, tout le monde aura la possibilité de déclarer à partir de son espace dédié. Quelques dates de déclaration des impôts en ligne sont choisies en fonction du département des contribuables ainsi que la résidence. La crise sanitaire du Coronavirus a causé un changement dans les dates de déclaration, ce qui fait qu’il est primordial de consulter le calendrier :

Déclaration des impôts des départements entre 1 et 19 le jeudi 4 Juin 2020 à minuit moins une minute.
Déclaration des impôts des départements entre 20 et 49 et des deux départements corses le jeudi 11 Juin 2020 à minuit moins une minute.
Déclaration des impôts des départements entre 50 et 974 le jeudi 11 Juin 2020 à minuit moins une minute.
Déclaration des impôts des non-résidents le jeudi 4 Juin 2020 à minuit moins une minute.

Vous devez aussi savoir que pour l’année 2020, il faudra effectuer le dépôt de la déclaration de ressources avant le vendredi 12 Juin 2020 à minuit moins une minute, et ceci sans oublier les résidents Français se trouvant à l'étranger.

Quelles sont les exonérations de la location meublée ?

Dans les locations meublées, l’exonération d'impôts sur les loyers est possible dans le cas où l’on est inclus dans les deux situations suivantes : la location d’une des pièces de son habitation principale, ou bien le cas particulier des chambres d’hôtes.

Dans la première situation, il s’agit des bailleurs louant une pièce ou plus de leur habitation principale. Ces derniers sont concernés par l’exonération vu que les pièces font partie de leur résidence principale ou provisoire.

La deuxième situation concerne les propriétaires louant à la semaine ou bien au mois certaines pièces d’hôtes à certaines personnes. Les recettes ne doivent néanmoins pas dépasser la somme de 760 euros annuellement, et ceci sans comptabiliser le reste des prestations supplémentaires.

Location meublée non professionnelle LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel est défini comme étant un statut par défaut, ce qui signifie qu’il est appliqué lorsqu’on ne remplit pas les spécificités permettant de devenir un loueur en meublé professionnel.

De ce fait, dans le cas où le loueur ne satisfait pas les trois conditions ci-dessous, on obtient le statut de loueur en meublé non professionnel. Dans ce cas, on devient loueur en meublé non professionnel quand une des deux exigences suivantes n’est pas respectée :

Toucher des recettes dépassant les 23 000 euros dans le cadre de la location.
Toucher des recettes provenant de la location qui sont plus importantes que celles des autres revenus, comme les salaires, etc.

C’est un statut qui s’applique pour n’importe quelle sorte de location meublée, y compris les locations saisonnières. Quand on touche des recettes qui atteignent 70 000 euros grâce à la location meublée, le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux s’applique dans ce cas. L’atout dans tout ça, c’est la possibilité d’appliquer l’abattement forfaitaire de 50% sur le loyer brut touché afin d’assurer la couverture de toutes les charges de propriété.

Pour ceux qui perçoivent une somme qui atteint 20 000 euros dans le cadre de la location de logements meublés, le régime BIC accorde la possibilité de déclarer uniquement 10 000 euros de ses revenus nets, soit 50% des recettes perçues.

Cette différence accorde la possibilité de profiter de la couverture des charges des propriétés acquittées. Dans la majorité des cas, la valeur des charges forfaitaires acquittées de 50% est plus importante que celles des charges réelles qui ne seront évidemment pas déduites.

Les étapes de la déclaration

La valeur du revenu brut touché dans le cadre des loyers dans le régime BIC est porté de manière directe sur la déclaration des revenus numéro 2042 C Pro, et l’abattement de 50% sera calculé par l’administration fiscale lors du calcul des impôts.

Pour ceux qui estiment que ce type de régimes ne présente pas d’avantage, il est possible de choisir le régime réel permettant la déduction des charges pour la somme réelle. C’est une solution qui reste envisageable dans le cas où l’on souhaite prévoir et réaliser des travaux de grande ampleur. L’option reste irrévocable durant deux années. Il sera possible de la renouveler de manière automatique.

Location meublée professionnelle LMP

Afin de profiter d’un tel statut, il va falloir respecter deux critères importants :

Toucher une somme qui dépasse les 23 000 euros de recettes durant l’année.
Une activité de location qui représente plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Ces derniers incluent les salaires, les traitements, les rentes viagères, les pensions et les bénéfices industriels et commerciaux en dehors de ceux prélevés de la location meublées, ainsi que les profits non commerciaux.

Ceux qui respectent toutes ces exigences du statut de loueur professionnel peuvent profiter de 3 atouts essentiels. Il leur sera possible d’incriminer les déficits fonciers constatés sur tous les revenus personnels.

Dans le cas où l’on souhaite revendre le bien, il sera possible de bénéficier d’une exonération de taxation de la plus-value sous quelques exigences comme par exemple être loueur en meublé professionnel pendant au minimum 5 années et toucher à des recettes tirées de la location pendant deux ans qui ne dépassent pas la valeur de 90 000 euros en dehors de la TVA. Il faut aussi savoir que le ou les biens ne doivent pas faire partie de l’assiette de l’IFI étant donné que ce sont des biens professionnels.

À cause de l’aspect complexe du statut de loueur meublé professionnel, il serait plus intéressant de se faire assister par un expert comme les fiscalistes dans le cas où l’on a recours à ce type de statut. En somme, concernant les locations meublées, on retrouve 3 régimes déclaratifs d’imposition qui sont : le régime de la micro-entreprise ou autrement appelée micro-BIC, le régime réel et le régime de l’imposition sur les sociétés.

Le premier est appliqué de plein droit dans le cas où les loyers bruts de l’année ne dépassent pas la valeur de 70 000 euros. Le second régime permet la déduction de toutes les charges et les frais comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou encore les taxes.

Pour ceux qui envisagent de gros travaux, ce régime peut s’avérer intéressant. Et enfin le dernier régime qui est celui de l’imposition sur les sociétés est envisageable dans le cas où l’activité s’exerce à travers une entreprise (seulement LMP).