Les spécificités du contrat de location de biens meublés

Lorsque vous cherchez à vous établir quelque part pour une petite période, vous opterez plus souvent pour des biens meublés en raison de la facilité pour y emménager et ensuite déménager.

Évidemment, plusieurs points diffèrent par rapport au contrat de location classique notamment pour les conditions à respecter et ce, du côté du locataire et du bailleur. 

Nous avons donc entrepris de dépoussiérer ce sujet, à première vue complexe, à travers ce texte pour que vous puissiez y voir plus clair et que vous soyez plus au fait de vos droits.

Qu'est-ce qu'un contrat de location meublée ?

Louer un bien meublé signifie offrir à son locataire tout ce qui lui permet de vivre de manière décente et ce, dans tous les aspects de la vie quotidienne comme nous le verrons dans les plus petits détails par la suite.

Les spécificités du logement loué sur le sol français sont fixées par les différentes lois françaises comme la loi Alur en 2014 ou la loi Elan en 2018 qui ont à leur tour ajouté des critères à la marge de catégorisation d'un logement comme meublé. 

Dans la définition de base, un bien meublé doit contenir des équipements utilitaires qui permettent au bénéficiaire du logement d'y habiter directement et ce, sans être obligé de ramener d'autres mobiliers. 

L'absence d'un élément indispensable à la vie courante comme l’ameublement pour cuisiner abritant les rudiments de cet aspect du quotidien fera perdre le titre de logement meublé au bien. 

La forme standard du contrat de location meublée

Pour ce qui est de la partie formelle et technique de ce genre de contrat, il faut se procurer un modèle comprenant toutes les modalités établies par un décret sur le sujet apparu en 2015. Ce doit donc être un contrat de bail affilié avec des conditions spécifiques à la catégorisation meublée du bien. 

Vous devrez aussi y joindre une notice adéquate lorsque vous entamerez la procédure d'envoi du dossier. Même si dans la majorité des cas, le contrat de location d'un logement meublé est prévu pour un an, cette période peut changer en fonction du type de locataire. 

Une personne cherchant un logement temporaire peut bénéficier par exemple d'un bail de 10 mois, là où un étudiant peut compter sur des contrats de neuf mois, non renouvelables cependant.

Les meubles de base d'une location meublée

Le décret dont nous avons précédemment parlé indique aussi tous les meubles nécessaires à la vie décente de l'individu locataire d'un bien meublé. Les principaux sont placés dans des catégories spécifiques qui sont :

• Les accessoires et équipements de cuisines.
• La literie et ses fournitures.
• Les rangements et outils de base du quotidien.

Un état des lieux sera effectué avant et après l'aménagement du locataire pour lister le mobilier et voir si des éléments manquent à l'appel au moment du constat de sortie.

La potentielle facturation des biens endommagés peut incomber au locataire suite à un mauvais entretien ou au propriétaire si ce dernier avait une mauvaise gestion qui a entraîné les dégâts.

Les modalités du logement dans le contrat de location meublée

En plus de fournir l’ameublement de base comprenant les couvertures, oreillers, réfrigérateurs, fours et autres outils d'entretien obligatoires, il faut aussi que le propriétaire s'assure que ces derniers sont conformes à ce que préconise la loi.

En effet, cette dernière prend en compte tout un tas de critères allant du simple confort de l'usager à sa sécurité au sein de son nouvel habitat. 

Tout accident arrivant à cause d'un dysfonctionnement ou d'un défaut dans les différents meubles mis à la disposition du bénéficiaire du bail tiendront de la responsabilité du propriétaire ou de son assurance. Pour ce faire, une enquête est réalisée à partir du comparatif de l'inventaire établi au moment de la signature du contrat contenant le détail des meubles fournis avec le témoignage de la victime.

Les assurances ne couvrent pas toujours ces cas de figure et c'est pour cela que la majorité du temps c'est le pourvoyeur du bail qui en assumera les conséquences.

Les dimensions du logement

Avant de passer en revue en profondeur les critères que doit atteindre un bien meublé, il faut s'attarder sur une condition importante relative à tous les logements qui peuvent être loués en France. En effet, un bien immobilier meublé doit avoir une surface habitable qui équivaut au minimum à 9 m² ainsi qu'à un plafond à 2m20 du sol soit un volume de 20 m³ environ. 

Ces dimensions viennent d'un décret qui vise à garantir les droits basiques des locataires pour que ces derniers profitent d'une surface habitable décente et un minimum convenable pour un être humain. 

Un logement de 20 m³ de volume ne remplissant pas la règle des 9 m² de surface ne sera pas considéré comme location meublée.

Les critères à respecter au sein du logement

Pour qu'un logement soit libre d'être loué en tant que meublé aux yeux de la loi, il faut qu'il coche différentes cases, à savoir :

• Un espace dédié aux repas.
• Un chauffage.
• Des sanitaires séparés du lieu de préparation des repas.
• Une pièce comprenant une douche ou une baignoire.

Il est aussi indispensable que le logement fournisse un éclairage adapté au sein de toutes les pièces principales mais aussi des ouvertures permettant le passage d'air libre. L'état des lieux doit également prendre en compte l'état de la construction et si cette dernière présente des risques de délabrement.

Les principes pour estimer le loyer dans le contrat de location meublée

Le primer critère sur lequel s'appuie la fixation du montant du loyer autre que ses caractéristiques intrinsèques, c'est sa disposition géographique. En effet, le prix du bail peut doubler voire tripler selon les régions et ce, même si les biens sont exactement pareils en termes de dimensions et de qualité de construction. 

Des logements se trouvant dans un quartier malfamé par exemple sont encadrés par la loi pour ce qui est du prix de leurs loyers et peuvent même être plafonnés par les autorités de la ville en question. À l'inverse, dans des zones comme le centre ville de Paris, les prix s'envolent et ce à cause de ce qu'offre la promiscuité géographique à des lieux de culture et des opportunités de travail. Concernant le propriétaire, celui-ci doit fixer un montant de loyer le plus proche possible de celui que payait son ancien locataire. Cela peut néanmoins changer si le locataire a quitté les lieux depuis plus de 1 an et demi ou si le propriétaire a effectué des travaux conséquents.

Établir la valeur des charges

Différentes charges peuvent être ajoutées dans la signature du contrat d'un bien meublé, cela change en fonction de la ville et du pays où se situe le bien, de sa surface, de ses caractéristiques mais aussi de la disposition du site.

Ces charges sont possiblement accréditées au forfait ou bien au réel, dans la majorité des cas qui composent le marché du logement meublé, c'est le propriétaire qui choisir comment elles seront effectuées. 

La seule exception à cette règle se trouve être dans les locations de mobilité, donc celles qui ne sont contractées que pour une période restreinte et qui demandent obligatoirement que les charges soient forfaitaires.

À combien est estimé le dépôt de garantie ?

Un dépôt de garantie est le montant en mois de loyer que vous versez lorsque vous emménagez dans une location. Quand vous louez un bien meublé, il vous sera demandé de déposer deux mois de loyer au maximum en guise de dépôt de garantie, là où il serait de un seul mois pour une location ordinaire donc non meublée. 

Encore une fois, le contrat de mobilité pour les biens meublés fait exception et ne peut pas joindre une demande de dépôt de garantie étant donné la nature du contrat. Ajoutons à cela que ces mois de loyer à payer ne sont pas liés aux charges qui représentent des paiements indépendants.

Les raisons de fin du contrat de location meublée

Quelle que soit la durée du contrat qui a été signé, le locataire peut y mettre fin en comptant néanmoins sur un préavis d'un mois. En tant que bailleur, vous n'avez pas le droit d'interférer avec cette décision si elle est faite dans le respect des règles établies par la loi et vous ne pourrez mettre fin à l'échéance du contrat que via trois motifs :

• Reprendre le bien comme habitation principale.
• Vente du bien.
• Toute autre raison légitime.

De plus, lorsque vous mettrez fin à la date du bail, vous devrez mettre le locataire au courant au minimum 3 mois auparavant.

Comment déclare-t-on les bénéfices des locations de biens meublés ?

Les profits que vous réalisez à travers la location de votre bien meublé sont à déclarer comme des gains commerciaux et industriels ou BIC. Pour ce qui est de la nature des bailleurs, ces derniers sont soit des loueurs professionnels soit des non-professionnels avec tout de même une précision s'ils louent des logements meublés ou pas. 

Il n'y a pas de critères particuliers dans l'acceptation des locataires de biens meublés en dehors de leur présence légale dans le territoire et de la légitimité du contrat de location.