Ce qu’il faut savoir avant d’établir un contrat de colocation !

La colocation désigne le fait de réaliser une location d’un bien par une pluralité de personnes à usage d’habitation. L’une des conditions d’une vraie colocation est que les colocataires ne doivent pas être mariés ni unis par un lien PACS. 

Dans la grande majorité des colocations, les locataires doivent signer un contrat de colocation. Il s’agit d’une convention par laquelle le bailleur met à la disposition de ses clients colocs un bien. Ce dernier peut être vide comme il peut être meublé. Toutefois, il existe plusieurs types de baux pour la colocation. Les co-preneurs peuvent choisir de signer ensemble un seul bail comme ils peuvent décider de signer un bail individuel pour chacun. Bien évidemment, les règles diffèrent selon le type de contrat. Pour en savoir plus, lisez cet article. 

Le bail de colocation individuel

Bien que ce cas soit très peu fréquent, il est possible que le propriétaire choisisse d’établir un contrat de colocation pour chacun de ses clients. Ainsi, chacun sera le seul responsable et signataire de son bail. Dans les cas pareils, le bailleur doit définir la répartition de son logement en plusieurs lots et préciser l’espace privé de chacun des habitants (chambres, toilettes, etc) ainsi que les espaces communs où tous les colocs partagent le droit d’usage (salon, jardin, etc). 

Ce type de bail est plus avantageux pour les colocataires car il permet de prévenir les risques de litiges. Que ce soit pour le loyer, les charges ou le dépôt de garantie, tout est individualisé avec ce contrat individuel. Donc si jamais l’un des résidents décide de partir en respectant la période de préavis définie par le bailleur, il pourra facilement récupérer le montant de son dépôt de garantie. L’individualisation de ce contrat procure également l’avantage de faciliter les changements de l’habitant surtout si celui-ci bénéficie d’une garantie visale. Il s’agit d’une caution accordée gratuitement au locataire qui paye les charges locatives, en cas de défaillance de paiement.

Le bail individuel est moins avantageux pour le propriétaire pour plusieurs raisons. L’un des plus grands points faibles de ce contrat est l’indisponibilité de garantie loyer impayé (GLI). Le bailleur sera donc obligé de gérer les risques d’impayés pour chaque chambre et si jamais l’un des habitants se retrouve en impayés, il ne pourra pas se retourner contre les autres. De plus, la gestion des charges est trop complexe car le bailleur doit également individualiser les charges de chaque chambre, chose qui est impossible pour les factures et les abonnements.  

Le bail de colocation collectif

L’autre type de contrat de colocation est le bail collectif, également appelé bail unique. Celui-ci se distingue du premier type de contrat par le fait qu’il est commun entre tous les résidents du logement immobilier. Il s’agit donc d’un seul document où tous les colocataires doivent signer et partager les responsabilités. En effet, le dépôt de garantie, le loyer et les charges locatives sont tous communs à l’ensemble des habitants. De plus, aucune organisation du bien n’est exigée. 

Pour prévenir les risques d’impayés, le propriétaire intègre au bail collectif de colocation une clause d’invisibilité ou de solidarité, c’est donc un bail collectif solidaire. Étudions un peu plus en détails cette clause d’invisibilité.

La clause de solidarité pour le bail unique

Comme nous l’avons déjà dit, la clause de solidarité est nécessaire pour réduire les risques d’impayés dans le cadre d’un contrat commun à l’ensemble des habitants. Celle-ci autorise le bailleur d’aller vers n’importe lequel des locataires et lui exiger d’exécuter l’ensemble des termes du bail collectif de colocation en ce qui concerne le loyer ou bien les charges locatives. Cette clause définit également que si jamais l’un des colocataires décide de partir, lui et son garant resteront solidaires pendant une période sauf si un nouvel habitant entre dans le logement.

Puisque le régime de cette clause est très contraignant pour les colocataires, une loi nommée Alur a été établie afin d’assouplir les réglementations en vigueur. Par conséquent, le délai dans lequel la clause d’invisibilité continue de s’appliquer est devenu limité à 6 mois à compter de la date de la prise d’effet du congé. Sachez que tous les autres détails sont personnalisables et doivent être expressément cités dans le contrat. 

Comment résilier son contrat de colocation ? 

Le contrat de colocation peut être annulé par l’ensemble de colocataires (dans le cas d’un bail collectif), l’un des résidents (dans le cas d’un bail individuel) ou bien le propriétaire du logement immobilier. Cette résiliation est toujours soumise à une période de préavis définie selon le type de logement et doit être également mentionnée dans le contrat. Voyons donc comment cela peut être effectué pour chaque cas.

La résiliation du bail de colocation par les locataires

La résiliation d’un bail par un ou plusieurs colocataires est soumise aux mêmes conditions. Pour un logement non meublé, la période de préavis à respecter est de trois mois contre un seul mois pour un logement meublé. 

Le préavis peut être ramené à un seul mois pour le logement vide dans certains cas comme :

• Le bien se situe dans une zone tendue.
• La résiliation peut intervenir lors d’une mutation professionnelle.
• La résiliation peut intervenir lors de l’obtention d’un nouvel emploi après une perte d’emploi.
• La résiliation peut intervenir lors de l’obtention d’un premier emploi.

Cependant, le locataire doit justifier cette diminution de préavis en écrivant une lettre de résiliation à son bailleur. Les habitants ont également le droit de quitter le logement sans préavis si celui-ci a une installation électrique dangereuse, des coupures d’eau ou n’importe quel problème intolérable. 

La résiliation du contrat de colocation par le bailleur

Si c’est le propriétaire qui décide d’annuler le contrat de colocation, il doit d’abord informer chaque colocataire dans le cas de plusieurs baux individuels ou d’un contrat collectif sans clause d’invisibilité, et au moins un seul résidant dans le cas d’un bail collectif solidaire. La période de préavis à respecter est de 6 mois pour un logement non meublé et de 3 mois pour un logement meublé. 

Par ailleurs, la résiliation du bail de colocation peut être demandée par le propriétaire dans les cas suivants :

• La reprise du domicile : par le propriétaire, son partenaire, son concubin depuis au moins 1 an, ses descendants, ses ascendants ou leur concubin notoire.
• La revente du logement immobilier.
• Des travaux si le logement immobilier est soumis à la loi 1948.
• Litiges avec les habitants comme le retard du paiement du loyer.

Notez que la seule différence entre le bail unique et les baux individuels quand il s’agit de la résiliation du contrat de colocation se situe dans le rendu du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie pour la colocation

Comme pour la location traditionnelle, le dépôt de garantie est un montant qui représente au moins deux mois de loyer pour un logement meublé et un mois pour un logement non meublé. C’est un dépôt effectué par le locataire en cas de dégradation locative, les travaux ou encore les éventuelles charges ou impayés.  

Ce dépôt doit toujours être régi par un état des lieux d’entrée dans le nouveau logement définissant l’état du bien ainsi que tout le mobilier mis à la disposition des colocataires, puis par un état de sortie au terme du bail.

Le montant du dépôt de garantie est versé par les colocataires au bailleur dès leur entrée dans le domicile. Après la vérification de l’état de sortie des lieux, le montant doit leur être rendu dans une limite de 2 mois en cas de dégradations du bien et il sera remis dans une limite d’un seul mois s’il n’y a eu aucune dégradation constatée. Nous précisons que ce dépôt peut être commun ou propre à chaque résident selon le type de contrat.

Le dépôt de garantie pour le bail collectif

Pour le bail unique, tous les habitants doivent fournir un dépôt de garantie commun en un seul ou plusieurs versements. Une fois la durée de location est terminée, le propriétaire rendra le montant du dépôt en y déduisant le montant de réparation des dégradations constatées. Il peut également choisir d’envoyer le montant total à un seul habitant ou le diviser par tous les colocataires.

Si jamais un colocataire décide de quitter le logement avant les autres, le bailleur ne lui rendra pas sa quote-part du dépôt sauf si cela a été défini dès le début dans le contrat. L’habitant qui compte partir doit s’arranger avec ses colocataires pour récupérer son argent ou bien trouver un nouveau locataire qui lui payera sa part ou au pire des cas, attendre la fin du contrat.

Le dépôt de garantie pour le bail individuel

Pour les baux individuels, chaque locataire doit fournir son propre dépôt de garantie. Lors de la fin du contrat de colocation, il pourra récupérer le montant entier de son dépôt si aucune dégradation locative n’a été constatée dans son espace privé. Cependant, si le bailleur remarque que les espaces en commun ont été endommagés, le montant de réparation sera divisé sur le nombre de tous les colocataires. Ainsi, chacun payera une partie sauf si le locataire responsable de la dégradation décide de payer le montant seul.