Colocation

Est-ce une garantie d’avoir une caution solidaire en colocation ?

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De nos jours, de nombreuses personnes optent pour le système de la colocation qui les arrange bien et notamment les jeunes personnes. En effet, en souhaitant prendre leur indépendance et n’ayant pas les moyens de louer un appartement seules, c’est la solution idéale. 

Toutefois, il faut prendre ses dispositions avant l'établissement du contrat et certains optent pour la caution solidaire dans leur collocation pour un meilleur partage des responsabilités. C’est sur ce sujet qu’on va essayer de se pencher pour en savoir plus et apporter le plus d’éclaircissements possibles pour les futurs bailleurs.

Ce qu’il faut savoir sur les contrats de colocation

Il faut savoir que la colocation est définie par la loi du 6 juillet 89 comme étant la location d'un logement et cela par plusieurs locataires. De plus, elle peut être contractualisée soit par un bail d'habitation unique ou bien par plusieurs baux qui sont indépendants les uns des autres.

Cela dit, il convient de préciser également que lors de la signature d’un contrat de colocation unique entre les colocataires et le bailleur, l'introduction d’une clause de solidarité est souvent prise en compte. En effet, il y a deux types de contrats de bail pour la colocation et qui sont en l'occurrence :

  • Un contrat de colocation ayant une clause de solidarité entre les différents colocataires.

  • Le second est un contrat de colocation qui ne dispose pas de clause de solidarité.

En outre, la clause de solidarité est un élément qui a son importance dans le bail de colocation pouvant même avoir un impact sur les cautions qui peuvent se retrouver de façon indirecte solidaires des autres colocataires.

Caution ou garantie en colocation, les modalités

La colocation n’est pas différente d’une location traditionnelle avec un propriétaire qui est en droit d’exiger soit un dépôt de garantie et/ou une caution pour s’assurer de la bonne exécution des obligations qui sont à la charge des colocataires.

Dépôt de garantie

Il s’agit de la première forme de garantie. Elle est exigible par le bailleur pour les colocataires afin de s’assurer qu'ils ne vont pas manquer à leurs obligations pour ce qui est des paiements du loyer ainsi que les charges. Toutefois, il faut savoir qu'elle n’est pas obligatoire car la loi ne l’impose pas mais elle figure bien souvent dans les contrats de colocation.

En outre, il est important de soulever que si le bail stipule le versement de deux mois de loyers aux colocataires en avance, il ne peut exiger dans ce cas le dépôt de garantie. De plus, la somme déposée en garantie est récupérable à la fin du bail par les colocataires.

La caution

Additivement au dépôt de garantie, il se peut que le bailleur exige aux locataires une caution en plus. C’est une personne physique qui va accepter de garantir l’insolvabilité de un ou bien des colocataires dans le cas où ils n'arrivent pas à payer le loyer ou bien les charges. Ainsi, on a deux catégories de cautions qui peuvent être mises en place et qui sont en l'occurrence :

  • La caution solidaire qui est un engagement de s'acquitter des dettes de tous les colocataires et pas qu’un seul pour qui l’engagement est pris. C’est celle qui est la plus prisée par les bailleurs dans le cas des colocations à bail unique.

  • Le cautionnement simple n’engage que le colocataire pour qui elle a été prise et pas les autres. C’est la raison qui fait qu’elle n’est pas la plus prisée par les bailleurs.

Pourquoi mettre une caution en colocation ?

 A titre de rappel et pour une meilleure compréhension, une caution ou encore un garant est un tiers au contrat qui va prendre un engagement pour effectuer les paiements à la place des locataires lorsqu'ils ne le font pas eux-mêmes. Il se peut que ce soit une personne physique ou bien une entité morale. 

Utilité de la caution solidaire

En se portant caution solidaire en colocation, cela consiste à prendre un engagement juridique avec une personne pour le règlement de ses dettes lorsqu’elle est dans l’incapacité de payer. 

Elle sera alors poursuivie sur ses revenus en cas de non-paiement mais également sur l'ensemble de ses biens dont l’immobilier qui peut être vendu pour s'acquitter des dus cautionnés.

Cela dit, depuis que des générations de garants ont été ruinés par les rigueurs de la jurisprudence, il faut savoir qu’il n’est pas question que d’un engagement moral mais bien plus. C’est pour cela qu'il faut prendre conscience du sérieux de cet acte à prendre en se portant caution solidaire et ce que cela peut engendrer comme conséquences en apposant sa signature sur les documents.

Toutefois, il faut savoir que contrairement à une caution simple, la caution solidaire fait de celui qui s’engage un débiteur qui se trouve au même rang que le locataire et cela auprès du bailleur. C’est ainsi que le propriétaire peut réclamer les loyers aussi bien au preneur qu'au garant dans le cas des non-paiements sans attendre la procédure d'insolvabilité envers le locataire pour le lancement du recours. 

Différence entre caution simple et caution solidaire 

On a vu que la caution en colocation peut être soit simple ou solidaire avec une nette préférence des bailleurs pour la seconde. C’est d’ailleurs la forme la plus courantes des deux. Toutefois, il y a une nette différence entre les deux, il s’agit alors : 

  • Pour ce qui est du cautionnement simple, cela concerne et garantit uniquement la quote-part du locataire nommé même lorsqu'il est question d’un bail collectif.

  • Lorsque la caution est solidaire, cela implique qu’elle peut être tenue des paiements des charges et de l’ensemble du loyer pour tous les locataires et pas uniquement la quote-part du colocataire qui est garanti. Cela est valable même dans le cas où il n’y a pas de clause de solidarité dans le bail.

En somme et au vu de ce qui a été dit, il est évident que les bailleurs préfèrent recourir à la caution solidaire en colocation puisqu’elle est beaucoup plus facile d’activation et implique des procédures beaucoup moins complexes. Cependant, du point de vie du locataire, il est plus judicieux d’avoir une caution simple qui ne va l'inquiéter que dans le seul cas de figure d’une insolvabilité de sa part. En outre, dans le cadre d’un cautionnement simple, la caution aura un bénéfice de discussion qui est une mention permettant au locataire de refuser le paiement tant qu’il n’a pas été inquiété. 

Obligations de la caution solidaire en colocation

Il y a diverses obligations lorsqu’il y a une caution solidaire en jeu comme par exemple le fait qu’elle est débitrice des montants pour lesquels le locataire est lui-même débiteur. 

Cela comprend entre autres les charges qui sont récupérables mais aussi le loyer ainsi que la contribution faite pour le partage des économies de charges tels que les travaux possibles d'économie d'énergie qui sont réalisés par le bailleur et cela dans les parties privatives d’un logement ou encore les parties communes.

En outre, dans le cas où le colocataire ne procède pas aux différents paiements, c’est au garant solidaire de le faire puisqu’il est légalement tenu de payer à la place du colocataire. Cela dit, il ne faut pas qu’il y ait une confusion entre le dépôt de garantie et le cautionnement solidaire dans le cadre d’une colocation puisque le premier est versé par le locataire au bailleur et ne peut, de surcroît, pas dépasser un mois de loyer en principal et deux mois lorsque le logement est meublé.

Toutefois, il faut savoir que lorsqu'il y a résiliation du contrat de location de façon régulière par le colocataire pour lequel la caution solidaire s'est portée garante, l'engagement prend fin à la même date. Le second cas est celui où la caution solidaire s’est portée garante pour plus d’un locataire, lors de la signature de l’acte de cautionnement, il a été identifié un seul colocataire pour lequel son départ va mettre fin systématiquement à l’engagement de la caution.

Quelle est la durée d'une caution solidaire en location ?

La caution solidaire a une durée déterminée par la résiliation du contrat par le colocataire pour qui elle s’est portée garante. C’est d’ailleurs ce qui fait que cette période soit une question qui est très loin d'être anodine définissant également si le garant a ou n'a pas la possibilité de se désengager. On retrouve ainsi :

  • Un acte de cautionnement solidaire avec une durée indéterminée lorsqu’il ne mentionne aucune information qui est en relation avec la durée. Aussi, lorsqu’il y a une mention indiquant que la validité de l'engagement reste en vigueur pendant toute la durée du bail.

  • Le second est un acte de cautionnement solidaire avec une durée déterminée qui ne peut être résilié car l'acte de l'engagement stipule un terme qui est défini ne donnant pas la possibilité au garant de se rétracter et ce, jusqu’à la date du fin de contrat. La seule exception réside dans la mention de l'acte de la possibilité de résilier le contrat en cas de survenue d'événements personnels qui sont prédéterminés tels que la perte de l’emploi ou encore le divorce et la retraite.

  • Il faut savoir que l’obligation de cautionnement est transmise aux ayants droit dans le cas où le garant décède sauf pour des indications contraires expresses.

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