Location meublée

Tout savoir sur le bail dédié à la location meublée

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La location meublée se définit par la location d’un logement conforme avec tout le mobilier essentiel pour permettre au locataire d’y vivre comme il se doit, comme la literie ou encore les équipements de cuisine, etc.

La gestion de la location meublée se fait à travers un cadre légal imposant un contrat précis de location, avec une durée de préavis de 30 jours ainsi qu’un dépôt de garantie qui équivaut à deux mois de loyer en dehors des charges maximales. Quand le bailleur loue le bien meublé, il pourra aussi bénéficier d’un certain régime fiscal.

Quelles sont les particularités de la location meublée ?

Toutes les spécificités de la location meublée sont précisées par la loi du 6 Juillet 1989 et ont été complétées par la loi Alur du 26 Mars 2014 ainsi que la loi Elan du 25 Novembre 2018. Les principales spécificités de la location meublée sont :

  • Le contrat de la location meublée,
  • les diverses charges ainsi que le loyer,
  • la durée du préavis,
  • le dépôt de garantie,
  • les taxes d’habitation.

Dans toutes les locations, le contrat de bail doit être accompagné obligatoirement de quelques documents, comme par exemple la notice d’informations ainsi que le dossier de diagnostic technique.bail location meublee

Les charges et le loyer de la location meublée

Les loyers sont fixés pour les logements meublés en fonction de la région géographique où est situé le logement. Dans le cas où ce dernier est situé en zone «normale», le bailleur a le droit de fixer de manière libre son loyer.

En ce qui concerne le logement qui se trouve dans une zone tendue, le bailleur n’a pas le droit d’élever le loyer entre les deux locataires, uniquement dans certaines situations particulières. Les loyers des biens qui se situent à Paris ont un plafond à ne pas dépasser. L’organisme des loyers de l’agglomération parisienne revoit chaque année cette limite et l’a défini en fonction de quelques critères qui sont :

  • Le nombre de pièces,
  • le type de location,
  • le quartier où se situe le logement,
  • la date de construction du logement.

Les charges de la location meublée

Le propriétaire, le bailleur ou encore l’agence qui se charge des logements peut choisir entre deux solutions. Il est possible de soit payer les charges au réel tout comme on le fait avec la location vide, et celles-ci font guise de frais réels en lien avec l’utilisation du bien par le locataire.

La seconde option consiste à se fixer des charges forfaitaires, et cette situation est plus fréquente dans les locations meublées. Le montant est fixé par le bailleur raisonnablement et devrait couvrir toutes les charges locatives.

La durée du préavis en location meublée

Quand le locataire ou le propriétaire a l’intention de résilier le contrat de location meublée, il faudra obligatoirement respecter la durée du préavis qui permet la protection de la partie prenante en face. 

Dans le cas où le locataire a l’intention de prendre congé de sa résidence, il est obligé d’informer le bailleur tout en s’assurant de respecter le préavis de la durée de 30 jours. Dans le cas où le propriétaire voudrait résilier son contrat de bail, c’est important qu’il sache qu’il n'est possible de le réaliser qu’à l’échéance du contrat après avoir respecté la durée de préavis d’une demi-année.

Le dépôt de garantie dans la location meublée

Attribué au bailleur le dépôt de garantie ou autrement nommé la caution, après avoir donné l’état des lieux d’entrée dans le logement se plafonne à une durée de 60 jours de loyer en dehors des charges. 

Le dépôt de garantie des locations sans meubles se plafonne à une durée de 30 jours de loyer en dehors des charges. Dans le cas de certaines dégradations perçues durant l’état des lieux de sortie, le bailleur pourra garder une partie voire tout le dépôt de garantie pour réaliser les travaux nécessaires.bail location meublee

Paiement de la taxe d’habitation en location meublée

D’une manière similaire que celle des locations vides, il faudra payer la taxe d’habitation des contrats de location meublée par l’individu qui dispose du logement le premier janvier de l’an d’imposition.

De ce fait, dans le cas où le propriétaire habite dans sa résidence au premier janvier, il devra payer la taxe d’habitation. Cependant, dans le cas où des locataires résident dans l’appartement ou bien la maison le premier janvier, ce sera, dans ce cas, à eux de payer la taxe d’habitation, même s’ils ont l’intention de quitter la maison prochainement (dans quelques mois par exemple).

Les conditions de la location

En dehors des conditions en rapport avec le contrat de bail, le logement doit aussi répondre à certains critères et les respecter pour arriver à le louer comme étant une location meublée. Parmi ces conditions, il existe :

  • Les équipements à assurer,
  • la superficie du logement,
  • ou encore d’état du bien immobilier.

Les équipements de la location meublée

Une location meublée signifie que le locataire a la possibilité de s’installer de façon immédiate sans nécessiter un ajout supplémentaire de mobilier. Selon le décret de la loi nommée loi Alur de 2015, les équipements obligatoires dans la location meublée sans les suivants :

  • La literie, le lit ou autrement dit le canapé lit avec une couverture ou bien une couverture.
  • Le réfrigérateur et le congélateur avec une température maximale qui atteint -6 degré C.
  • Quelques dispositifs qui permettent d’enfermer les fenêtres au niveau des chambres comme les volets et les rideaux.
  • Les plaques dédiées à la cuisson avec un four ou encore un four à micro-onde.
  • De la vaisselle qui suffit pour les occupants ainsi que des ustensiles de cuisine.
  • Des chaises avec une table et des étagères de rangement.
  • Quelques luminaires et du matériel dédié à l’entretien ménager qui s’adapte aux particularités du logement.

L’ensemble des pièces de la maison doivent avoir les meubles nécessaires. Il faudra que les pièces soient meublées de façon adéquate. Dans le cas où l’une des pièces n’est pas meublée, il ne sera pas possible de considérer le bien immobilier comme étant une location meublée.

La superficie du domicile de la location meublée

D’après le décret sur le logement avec l’arrêt de la Cour de Cassation de 2015, il existe une superficie minimale pour la location d’une habitation à titre de résidence principale. Il faudra que le bien immobilier dispose d’au minimum une pièce avec une superficie habitable d’au minimum 9 mètres carré, ainsi qu’une hauteur sous plafond qui dépasse les 2.20 mètres.

Dans le cas où le bailleur enfreint ces spécificités, malgré le fait que le volume soit plus élevé que 20 mètre cube, le locataire pourra demander une réduction du loyer à n’importe quel moment du bail.

L’état du bien immobilier de la location meublée

La location meublée doit passer par de nombreux critères de sécurité et surtout de confort pour que le bailleur puisse la louer comme étant une résidence principale. Les critères de décence du décret en 2002 permettent de garantir que la résidence ne présente aucun risque d’atteinte à la sécurité ou encore la santé des locataires.

C’est aussi important que la résidence soit dotée d’un éclairage naturel suffisant avec une ouverture au niveau de chaque pièce principale. Pour finir, la location doit aussi s’équiper de tous les équipements nécessaires comme le chauffage, la cuisine ainsi que les sanitaires.

La déclaration de la location meublée

Concernant les revenus provenant de la location meublée, il faudra que les propriétaires les déclarent comme étant des revenus BIC, soit des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Effectivement, à l’opposé des revenus provenant des locations sans meubles, les revenus issus des locatifs meublés ne se considèrent pas comme étant des revenus fonciers.bail location meublee

Le régime BIC présente un atout fiscal non négligeable pour les propriétaires et permet la déduction des loyers avec la majeure partie des charges qui doivent être acquittées, ou encore l’amortissement simultané des meubles et des immeubles.

Reconnaître un loueur meublé expert et un non expert

Dans les locations meublées, le bailleur peut faire partie des loueurs meublés experts ou non. Le loueur meublé non expert a la possibilité de choisir entre deux options de fiscalité. Il peut soit être imposé sur 50% de ses recettes, ou bien baisser les recettes avec une déduction des charges ainsi que les amortissements.

Quant au loueur meublé expert, celui-ci est imposé sur les revenus généraux. Ce choix a plus d’avantages mais présente quelques conditions sévères.

La location meublée et l’exonération fiscale

On retrouve deux cas où le bailleur peut profiter de l’exonération fiscale et ne sera pas obligé de réaliser une déclaration de ses revenus locatifs.

Louer une ou de nombreuses pièces de l’habitation principale est le premier cas. Dans cette situation, les pièces doivent faire partie de la résidence principale ou bien temporaire du locataire. Ce dernier doit suivre un contrat saisonnier ou bien un CDD avec un loyer assez abordable.

Le second cas est celui des chambres d’hôtes. Dans ce cas, il ne faut pas que les recettes excèdent les 760 euros durant l’année. Si cette limite n’est pas respectée, le loueur sera imposé sur toute la somme.

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