Est-ce que le bail de location d’un garage est encadré par la loi Alur ?

La loi Alur dite également, loi Duflot est une loi qui a pour objectif de favoriser l'accès à l'immobilier et d'encadrer l'activité de location. Elle lutte contre la location des biens immobiliers inadéquats, et encourage la construction en procédant à une réforme dans le droit de l'urbanisme. 

La loi Alur a également rendu obligatoire les assurances responsabilité civile qui incluent l'assurance PNO. Bien que ce soit un bien immobilier, la location d'un garage n'est pas régulée par le bail d'habitation et la loi Alur, sauf dans certains cas que nous allons détailler dans cet article. Mais avant de commencer, découvrons, d'abord, la loi Alur. 

Qu'est ce que la loi Alur ?

La loi Duflot II ou la loi Alur pour Accès au Logement et à l'Urbanisme Rénové, est une loi qui vise à améliorer les droits du logement. Elle est rentrée en vigueur pour la première fois en mars 2014. 

C'est un texte officiel annoncé par l'ancienne ministre française Duflot, qui a pour but de faciliter l'accès au logement tout en favorisant l'immobilier rénové.

Les objectifs de la loi Alur

La loi Alur a quatre objectifs principaux : 

• Améliorer l'accès au logement tout en protégeant la population vulnérable en encourageant le développement des offres de logement.
• Établir un équilibre dans les relations propriétaires/locataires.
• Réguler le marché immobilier du pays en encadrant les pratiques abusives.
• Développer la transparence dans ce secteur.

La loi Alur et le bail de location d'un garage

Effectivement, les règles appliquées à ce bail diffèrent selon le fait que le garage/parking fait l'objet d'un bail d'habitation ou pas :

• Une location séparée : on applique le droit commun des baux, qui va laisser la place à la volonté des deux parties en ce qui concerne le contrat.
• Une location liée à un bail d'habitation : sur laquelle s'applique le droit des baux.

Les règles concernant la location qui ont été modifiées par cette loi concernent les activités de fraude et la lutte contre les propriétaires qui mettent en location des biens immobiliers indignes. Le non respect de ce dispositif est passible d'une amende qui peut dépasser les 5 000 euros. 

De plus, avant de pouvoir mettre son bien immobilier à la location, le propriétaire doit obligatoirement avoir une autorisation préalable. La demande est refusée dans le cas où le bien immobilier est jugé indigne. 

Dans le cas où la demande est autorisée, elle doit être renouvelée au bout de 2 ans et là aussi, il faut faire un état des lieux avant de pouvoir renouveler l'autorisation. Mais il faut savoir que la location d'un garage, au même titre qu'un parking, n'est pas soumise à la loi Alur, mais est du ressort du Code civil.

Quelle loi s'applique lors de la location d'un garage ?

Lorsqu'on cherche à louer un garage, le régime légal qui s'applique varie selon le fait que le bien en question fait partie d'un contrat spécifique ou est une annexe d'un autre contrat. 

Dans le cas où le garage est un accessoire de logement (meublé ou vide) 

Si l'emplacement du bien immobilier n'est pas un contrat spécifique, mais plutôt une annexe d'un contrat d'appartement ou d'une maison, le bail est soumis au droit d'habitation. 

Dans le cas où le garage est un accessoire de bien à destination pro

Si le garage est annexé à un bien immobilier qui fait l'objet d'un bail professionnel ou un bail commercial, la réglementation prise en compte ici, est le Code du commerce pour les baux commerciaux.

Dans le cas où le garage est un local indépendant

Dans ce cas, le bail qui porte sur l'emplacement du garage n'est pas soumis à une réglementation spécifique et il répond au droit commun des baux régulé par le Code civil qui est relatif aux contrats de location. Ici, les clauses du contrat de bail sont négociées librement par le locataire et le bailleur. 

Quelles sont les clauses à inclure dans un bail de location de garage ?

Si le garage fait l'objet d'un contrat spécifique, on peut conclure le bail oralement, puisque le droit admet l'existence de ce type de contrats oraux. 

Par contre, bien que ce soit un contrat simple, le contrat oral est déconseillé. Optez plutôt pour les contrats écrits qui sont une preuve en cas de problème, les deux parties seront en sécurité. Si vous avez opté pour le contrat écrit, ce dernier doit comporter les clauses suivantes : 

• L'objet du contrat : la localisation (l'adresse précise du garage) doit être indiquée.
• Destination des lieux loués : il est possible d'indiquer que l'usage du garage est exclusivement réservé au locataire.
• La date du début et la durée du contrat : le contrat de location peut prendre une durée déterminée par contre, les deux parties peuvent relier la fin du contrat à un événement donné. Mais de préférence, déterminez votre fin de contrat.
• Les clauses résolutoires : le bailleur peut mettre dans son contrat une clause lui permettant de mettre fin son contrat à tout moment si le locataire ne respecte pas le contrat. Elle est applicable également par le locataire, qui peut y mettre fin à son tour si le bailleur ne respecte pas les conditions. Mais elle n'est pas obligatoire.
• Les conditions d'exonération de responsabilité : le contrat peut mentionner des cas où la responsabilité du bailleur/ locataire sera écartée, comme les sinistres ou les catastrophes naturelles. 

Dans la même optique, nous vous conseillons avant de signer votre contrat, de faire un état des lieux afin d'évaluer les risques de catastrophes naturelles et/ou technologiques liés à l'emplacement du garage. 

Les deux parties peuvent également prévoir, dans leur contrat, que le bail sera accompli lorsque le bail prendra fin. En revanche, des modifications doivent être apportées durant la rédaction initiale du bail.  

On peut, sous quelques conditions, résilier un contrat de location de façon anticipée. Le délai requis est de 2 à 3 mois en général. Dans le cas du décès de l'une des deux parties du contrat (le bailleur ou le locataire), le bail peut être repris par l'un des héritiers et ne prendra pas fin. 

La durée du bail locatif du garage est libre, on peut le louer soit à l'année, soit au mois ou alors à la semaine, mais la durée moyenne est en général d'une année. 

Le montant du loyer est également libre. Le locataire peut le fixer comme il le souhaite, mais il sera limité par la moyenne du marché dans son secteur. Vous pouvez négocier le prix avec votre locataire en restant dans la fourchette du prix. Sachez également que la taxe habitation est payée par le locataire si ce bien est à moins de 1 km de son logement. 

Pourquoi signer un contrat pour la location d'un garage ?

Comme vous venez de comprendre, rien n'est fixé par la loi. Le bail se fait par accord oral ou écrit entre les deux parties. Mais, il est toujours conseillé d'opter pour l'écrit. Le bail de location est le document qu'on signe lors de la location d'un garage.  Il comporte deux parties : le bailleur et le locataire, le bailleur étant le propriétaire. 

Le contrat de bail permet au bailleur de déterminer ses règles et protège en même temps, le locataire des abus. Comme on vient de préciser plus haut, la loi qui cadre la location des garages est le Code civil. 

Cette dernière est très assidue et opère selon une grande souplesse ce qui donne beaucoup de liberté aux deux parties, mais c'est le propriétaire qui le rédige pour fixer ses règles de location. Une fois que le locataire le signe, on ne peut plus modifier les règles et les clauses du contrat, mais on peut signer un autre contrat. 

Comment signer un bail pour louer un garage ?

On vous conseille de signer un contrat de location par écrit. Certes, il est possible de louer son garage, sans aucun contrat et le tout peut être conclu dans l'oral. Mais pour éviter tout problème, optez pour le bail écrit car dans le cas contraire, vous n'aurez aucun appui s'il y a un problème et vous ne pourrez pas apporter de preuves. 

Le contrat écrit peut être payant ou gratuit. En cas de conflit, le contrat de bail est la meilleure solution, il doit donc être signé par les deux parties : le propriétaire et le locataire, qui auront chacun une copie. On peut signer le bail juste avant la remise des clés ou après, ce n'est pas bien important, le plus important est d'avoir un contrat.  

Renouveler le bail de location d'un garage 

Une fois que votre contrat est arrivé à terme, vous pouvez renouveler ou reconstruire le bail. Les deux parties peuvent alors poursuivre leur contrat une fois reconduit, toujours avec les mêmes conditions. 

Sinon, les deux parties peuvent renouveler le bail s'ils souhaitent modifier quelques clauses du contrat. Dans ce cas, celui qui va modifier le contrat doit obligatoirement adresser une copie à l'autre partie qui a le choix de l'accepter et le signer ou le refuser et le contrat prendra automatiquement fin.