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Amortissement immobilier SCI : détails sur ce régime fiscal

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La société civile immobilière est un type d'investissements rare qui se fait par l'association de plusieurs personnes, physiques ou morales. Les avantages de la SCI sont assez nombreux, comme par exemple le fait de pouvoir procéder à l'achat d'un bien, même si l'on en n'a pas les moyens individuellement. 

Ainsi, plusieurs investisseurs dits modestes décident d'opter pour les sociétés civiles immobilières, mais aussi les familles ayant pour but de faciliter la transmission du patrimoine. Les SCI sont toutefois, assez méconnues du grand public, qui ignore les lois qui leur sont relatives. Tout au long de l'article d'aujourd'hui, nous évoquerons le cas d'un amortissement immobilier dans le cadre d'une société civile d'investissement

Qu'est-ce que l'amortissement dans l'immobilier ? 

Commençons par le début, qui est de définir à ceux qui ne le sauraient pas encore ce qu'est un amortissement dans la sémantique de l'immobilier. L'amortissement d'un bien immobilier désigne la perte de sa valeur initiale, qui s'est développée à travers le temps et peut être l'obsolescence de certaines de ses composantes. amortissement immobilier sci

Cette perte de valeur, appelée dotation de l'amortissement, est calculée selon des méthodes bien précises, réalisées par des experts, qu'il serait trop long et trop complexe d'étayer ici. Seuls les biens ayant une valeur d'acquisition supérieure ou égale à 500 euros hors taxe, peuvent être pris en considération dans le cadre de l'amortissement.

Quelle est la durée d'usage d'un bien amortissable  ?

C'est le Plan Comptable Général qui définit la durée d'usage d'un bien amortissable, et celle ci varie en fonction du bien pris en considération. Ainsi, voici les durées d'usage selon les biens amortissables : 

  • Les constructions en elles-mêmes sont amortissables entre 20 et 50 ans. Cette différence de durée peut s'expliquer par le fait que l'on peut trouver des constructions très diverses.
  • Les aménagements (appelés également les agencements) : entre 10 à 20 ans.
  • Tout type d'installations d'ordre technique, peuvent être amortissables de 5 à 10 ans.
  • Le matériel de bureau (ne concerne pas le matériel informatique) : 4 ans en moyenne.
  • Le matériel informatique : amortissable sur 3 ans.
  • Les immobilisations incorporelles, qui désignent des frais ou des licences par exemple, sont valables à l'amortissement sur une durée moyenne de 5 ans.

Les taux d'amortissement dans une société civile immobilière 

Voyons à présent, quels sont les taux appliqués pour l'amortissement de bien immobiliers dans le cadre d'une SCI. Le pourcentage va varier essentiellement selon la nature de la construction dont il est question, comme suit : 

  • S'il s'agit de maisons d'habitation standards, le taux varie entre 1 et 2%.
  • Les maisons ouvrières sont soumises à des taux de 3 à 4 %.
  • Les bâtiments commerciaux : 2 à 5% d'amortissement.
  • Les bâtiments industriels :  5% d'amortissement en moyenne.

Les retombées fiscales de l'amortissement sur une SCI à l'IR

Beaucoup d'investisseurs étant dans des sociétés civiles immobilières se posent la question de savoir si l'amortissement peut oui ou non avoir des conséquences sur le type de sociétés immobilières à laquelle ils appartiennent.amortissement immobilier sci

La SCI est considérée comme une personnalité morale d'un point de vue économique, toutefois, tous ses associés physiques sont soumis à l'impôt sur le revenu déclaré sous forme de revenus fonciers, prélevés sur les parts de bénéfices individuels qu'ils reçoivent.

Ainsi, le mode de détention d'un bien immobilier, qu'il soit de manière directe ou via une SCI, n'a pas d'incidence sur l'impôt sur le revenu. Il est clair qu'à partir de là, l'amortissement immobilier n'aura aucune influence fiscale sur l'impôt sur le revenu de la SCI. La réponse est donc non, aucune retombée d'ordre fiscal n'est à signaler sur une SCI sous IR dans le cadre d'un amortissement. 

Qu'en est-il des SCI soumises à l'IS ?

Par défaut, une société civile immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu, mais il est possible pour les associés, d'un commun accord, de choisir de la soumettre à l'impôt sur la société (IS). En choisissant cette option, les impôts ne seront plus appliqués aux associés de l'entreprise pris individuellement, mais bel et bien à la société en tant que personne morale. 

À partir de là, les conséquences fiscales par rapport à l'amortissement immobilier pourraient changer. En effet, une SCI soumise à l'impôt sur la société se retrouve obligée d'amortir les biens qui sont sous sa propriété. 

Le calcule de la dépréciation des biens devra se faire selon les règles de l'amortissement linéaire, c'est à dire en repartissant de manière plus ou moins égale la perte de valeur des biens, sur leurs durées de vies, par opposition à l'amortissement dit dégressif, où il est possible d'appliquer ce que l'on appelle un coefficient fiscal par rapport au taux linéaire.

Ainsi, les retombées fiscales sont bel et bien existantes pour une société civile immobilière qui aurait choisi de se soumettre à l'impôt sur la société.

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