Immeuble de rapport

Immeuble de rapport : quels sont les avantages et inconvénients ?

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Les investissements immobiliers font partie des plus fructueux, notamment en France. Beaucoup de personnes ont réussi à faire fortune dans ce marché, tandis que d'autres ont tout simplement échoué. Tout réside dans le fait d'adopter la bonne stratégie afin d'en sortir gagnant.

Certaines personnes du milieu de l'immobilier souhaitent aller plus loin dans leurs investissements, en allant explorer de nouvelles structures et secteurs d'investissement. Parmi ces derniers se trouvent ceux que l'on appelle les immeubles de rapport. Ces derniers constituent une étape supérieure dans l'investissement immobilier, pour ceux qui jusque là, n'avaient tendance qu'à opérer sur de simples appartements. L'objectif de cet article est de vous présenter la notion d'immeuble de rapport et de vous exposer les différentes caractéristiques dont il faudra tenir compte afin de réussir son investissement au niveau de ce type de marché. 

Que désigne un immeuble de rapport ? 

A l'origine, les immeubles de rapport désignaient spécifiquement un type architectural de construction, ayant fait son apparition dans la région parisienne au 18ème siècle. Ces immeubles étaient exclusivement construits (dans la plupart des cas) dans des buts locatifs

Ce n'est que par la suite que l'immeuble de rapport finit, par un certain abus de langage, par signifier tout type d'immeuble entièrement acquis par un seul et unique propriétaire, dans le cadre d'un investissement. Par conséquent, l'immeuble de rapport s'oppose à l'immeuble de copropriété, où plusieurs propriétaires se partagent les différents appartements, et où le reste du bâtiment appartient à la collectivité. 

Une étape au-dessus des investissements immobiliers classiques 

L'immeuble de rapport est, vous l'aurez compris suite à sa définition, à un niveau supérieur en termes d'investissement, par rapport aux investissements classiques qui consistent en l'achat d'un appartement. En effet, acheter un immeuble entier est un engagement d'une bien plus grande ampleur. Toutefois, investir dans un immeuble de rapport implique certaines contraintes. Tout d'abord, il faut avoir la capacité financière de se lancer dans un tel projet, et ce n'est pas donné à tout le monde. Ensuite, nous pouvons parler de la gestion des immeubles de rapport, qui n'est pas aussi évidente que celle d'un simple appartement, et qui va requérir une assez grande connaissance et expérience dans le milieu de l'industrie de l'immobilier. 

Par conséquent, la meilleure chose à faire lorsque l'on souhaite mettre les pieds dans ce marché, est de s'assurer d'avoir préalablement acquis de l'expérience.Si vous êtes relativement un récent investisseur immobilier, il est préférable d'opter pour la patience et de ne pas se lancer immédiatement dans les immeubles de rapport. Commencez d'abord par les investissements les plus simples, en achetant des studios ou des places de parking par exemple. Vous apprendrez au fur et à mesure que vous exercerez dans l'industrie, les mécanismes de l'immobilier qui ne peuvent être acquis qu'avec le temps, et c'est à ce moment là qu'il sera légitime de prétendre à des investissements plus massifs.

Pourquoi opter pour l'immeuble de rapport, plutôt que d'additionner les acquis ? 

Certains d'entre vous seraient amenés à se poser cette question. En effet, pourquoi ne pas continuer sur sa lancée, et acheter de plus en plus d'appartements, au lieu de tout concentrer en un seul lieu ? Plusieurs réponses peuvent être apportées à cette interrogation. En effet, l'immeuble de rapport confère un certain nombre d'avantages que n'ont pas les appartements acquis chacun de manière isolée. Nous les citerons sous forme de points et les expliquerons. 

Les coûts d'entretien et d'acquisition biens moins chers 

Lorsque vous procédez à l'achat d'un immeuble de rapport, les coûts relatifs à l'acquisition de ce dernier, peuvent être les suivants  :

  • Les frais de banque
  • Les frais de notaires 
  • Les frais annexes

Ces charges, lorsque vous achetez un immeuble de rapport, vous reviendront bien moins cher que si vous aviez acquis l'ensemble des appartements de l'immeuble de manière isolée. C'est une économie non négligeable, qui constitue donc un avantage majeur. Mais les économies de l'investissement dans l'immeuble de rapport ne s'arrêtent pas là.  En effet, votre immeuble, ou plutôt l'ensemble de vos appartements , devront tôt ou tard être soumis à des travaux d'entretien. Et bien, en ayant tous vos appartements réunis en un seul immeuble, il va de soi que le coût de ces travaux vous reviendra bien moins cher.

La proximité des appartements de l'immeuble de rapport 

Lorsque vous achetez vos appartements un à un, ces derniers seront séparés les uns des autres d'un point de vue géographique. Ceci complique grandement la gestion de vos biens, de sorte qu'il vous faudra vous déplacer en permanence, pour vous entretenir avec vos locataires, effectuer des travaux ou tout simplement faire des visites de contrôle. A partir d'un certain nombre d'appartements acquis, ce type de gestion deviendra très difficile, voire impossible à assumer seul. A contrario, en optant pour l'immeuble de rapport, l'intégralité de vos appartements seront réunis dans un seul et même endroit, et la gestion de ces derniers en sera par conséquent grandement facilitée. Tout votre secteur de travail sera concentré en un lieu unique, et vous vous débarrasserez des problèmes typiques que l'on peut rencontrer en possédant des propriétés éparpillées un peu partout sur le territoire. 

Aucun risque de conflit avec l'immeuble de rapport

Lorsque vous êtes le propriétaire d'un appartement au sein d'un bâtiment, seul ce dernier vous appartient à part entière. Concernant l'entrée, le parking, la terrasse et autre endroits communs aux appartements de l'immeuble, la gestion ne sera pas entre vos mains, mais entre celles du propriétaire de ce dernier, ou de la collectivité dans le cas d'une copropriété. Cela implique que vous ne serez jamais réellement le maître des alentours de votre appartement, et cela peut, dans certains cas vous poser des problèmes ou vous faire entrer en conflit avec le reste des propriétaires.

Ce souci n'a pas lieu d'être lors de l'acquisition de l'immeuble de rapport, vous serez le seul et unique propriétaire du lot entier, et vous aurez le droit d'arranger ce dernier et d'y effectuer des travaux où et quand vous en aurez l'envie. L'immeuble de rapport donc vous procure une possession complète des lieux, qui peut s'avérer être un avantage considérable.

L'immeuble de rapport vous procure une plus grande liberté de négociation 

Lors de l'achat d'un immeuble de rapport, ou de tout autre bien immobilier, ont lieu entre l'acheteur et le vendeur ce que l'on appelle les négociations. Ces dernières se font autour du prix, de sorte que l'acheteur essaye d'abaisser le prix autant qu'il peut et que le vendeur, de son côté, tente d'encaisser la somme maximale qu'il pourra soutirer à son interlocuteur. Lors de la vente d'un appartement classique, une pression pèse sur les épaules de l'intéressé, qui est celle de la concurrence. En effet, en négociant trop, l'acheteur risque d'être doublé par un autre client qui aura fait une meilleure offre que lui, et l'affaire sera conclue. En revanche, les immeubles de rapport n'attirent, en règle générale, que les investisseurs, et non de simples clients qui souhaitent se procurer un habitat. Par conséquent, la demande s'en trouve fortement amoindrie, ce qui veut naturellement dire moins de concurrence pour l'acheteur, qui pourra taper du poing sur la tables lors des négociations. Vous avez donc plus de chance de faire baisser le prix d'acquisition de votre bien immobilier, lorsqu'il s'agit d'un immeuble de rapport.

L'immeuble de rapport peut vous permettre de gagner du temps 

De la même manière qu'il est capable de vous épargner de multiples dépenses, l'immeuble de rapport est très utile dans l'optique de gagner du temps, et éviter une grande partie de la paperasse d'un investissement immobilier. En effet, pour quelqu'un qui souhaite acheter plusieurs appartements, s'il décide d'acheter ces derniers séparément, il devra à chaque fois repasser par les procédures d'achats, qui consistent en plusieurs opérations, que voici : 

  • Chercher à chaque reprise un appartement disponible ;
  • Négocier pour chacun d'entre eux ;
  • Passer par le notaire pour les promesses de ventes ;
  • Négocier avec la banque ;

Toutes ces opérations devront être réalisées pour autant d'appartements achetés. L'immeuble de rapport vous permet d'économiser du temps en ne passant par cette procédure qu' une seule fois.

Quelles contraintes l'immeuble de rapport nous impose-t-il ? 

Bien que l'immeuble de rapport soit un bon secteur d'investissement dans l'immobilier pour ceux qui souhaitent passer à la vitesse supérieure, il n'en demeure pas moins que ce dernier comporte quelques inconvénients qu'il va être difficile, voire impossible, de contrer. Tout d'abord, il arrive souvent que l'achat d'un immeuble de rapport soit fait sans que ce dernier ne soit divisé en lots. Si tel est le cas, beaucoup de problèmes se poseront, vous ne pourrez notamment pas demander auprès des autorités locales la pose de compteur d'électricité et d'eau pour chaque appartement, vos locataires seront ainsi soumis à un seul et unique compteur, ce qui est tout sauf pratique. Il va donc falloir diviser l'immeuble, ce qui, d'une part, vous coûtera les frais de géomètre et de notaire, mais vous exposera également d'autre part à de potentiels travaux d'aménagement obligatoires pour faire entrer l'immeuble dans les normes d'une division en lots.

L'autre inconvénient est bien entendu la concentration de vos biens en un seul endroit qui, si nous avons vu que cela présentait des avantages, n'est pas non plus sans risque. Une panne au sein de l'immeuble entraînera l'arrêt de tout vos logements, chose qui n'arrive pas dans le cas de la possession de plusieurs appartements séparés.

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